秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９(八郎潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,500円

2017年01月01日に行った秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,500円/㎡としました。

秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県南秋田郡五城目町字鵜ノ木２１番９
住居表示 
価格14,500円/㎡
交通施設、距離八郎潟、3,700m
地積211㎡
形状(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗等の中に一般住宅が混在する商業地域
前面道路の状況北18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

戸澤一喜氏による調査レポート

不動産鑑定士戸澤一喜
価格14,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地の水準に近づきつつあるが、現時点では需要喚起や地価下落の歯止要因にはなり得ておらず、上記一般的要因のもと地価は依然下落傾向にある。
地域要因の将来予測町内での立地条件は良いと思料するが、核となる商業施設が無く、商圏人口の減少に加え大型商業施設への顧客流出など商業環境は厳しい。地価は、住宅地の水準に近づきつつあるが、当分は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、五城目町のほか近隣市町の商業地域、また住宅も混在する地域で住宅地との価格差も少なく背後住宅地域の一部も需給圏に含む。需要者は地縁的選好性を有する地元企業や個人事業者等が中心である。商圏人口の減少傾向に加え、近隣他市町の大型商業施設への顧客流出、基幹産業の農林業の低迷など、取り巻く商業環境の厳しさを反映し需要は現在極めて少ない。用途を問わず土地取引の少ない状況が続いており、需要の中心価格帯は見出し難い。
一般的要因景気は回復基調だが、商圏人口の減少傾向、他市町大型商業施設への顧客流出、基幹産業の低迷など、当町既存商業地域を取り巻く環境は依然厳しい。

佐藤信博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤信博
価格14,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業地域としては衰退傾向が顕著であり、地価も住宅地域の水準に近づいている。需要は少なく地価は下落が続いている。
地域要因の将来予測街路条件は良いが店舗集積度は低く、郊外大型店舗への顧客流出により衰退傾向が続いている。地価は住宅地域の水準に接近してきているが、当分の間下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は五城目町及び隣接市町の商業地域及び背後の住宅地域等。需要者は地縁的選好性を持つ個人事業者等が主体と考えられる。商圏人口の減少、沿道型の複合商業施設や秋田市の大型店舗等への顧客流出等商業環境は厳しく閉鎖店舗も見られ、需要は極めて弱い状況が続いている。取引は少なく、あっても事情を含むものも多いことから、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因商圏人口の減少に加え、国道沿いの郊外型複合店舗等への顧客流出が続いており、既存商業地域を取り巻く環境は厳しい状況が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度9439448
北緯 140度1178053

参考：該当物件周辺マップ

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秋田県南秋田郡五城目町字下タ町２２９番秋田県南秋田郡五城目町字神明前１０６番３外秋田県南秋田郡五城目町上樋口字切通８８番２外秋田県南秋田郡五城目町東磯ノ目２丁目５番２秋田県南秋田郡五城目町富津内下山内字奈良崎４７番１１

参考：近隣駅の地価相場

八郎潟駅(地価相場 12,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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