茨城県水戸市千波町字久保３３０番４(偕楽園駅・水戸駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


54,400円

2017年01月01日に行った茨城県水戸市千波町字久保３３０番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,400円/㎡としました。

茨城県水戸市千波町字久保３３０番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県水戸市千波町字久保３３０番４
住居表示 
価格54,400円/㎡
交通施設、距離水戸、2,500m
地積170㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパートのほか空地も見られる住宅地域
前面道路の状況西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率40(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

高田文明氏による調査レポート

不動産鑑定士高田文明
価格54,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件にはやや劣るものの、良好な住環境にあり、介在する空地なども徐々に宅地化され、需要は堅調に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅やアパートのほか空地も見られる住宅地域である。住環境が良好なため新築住宅も散見されて、徐々に熟成度を高めつつあるが、地域状況はほぼ安定的に推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は水戸駅の南西方台地上に広がる住宅地域。需要者の中心は周辺地区又は水戸市内の賃貸住宅に居住する30∼40代の一次取得者である。住環境が良好なため需要の多い地域であるが、供給も多く需給関係は安定的に推移している。土地は150㎡∼200㎡で800∼1，000万円程度、新築の戸建物件では2，500∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因地価下落による底値感から需要は回復傾向にあるが、住環境や利便性による選好が進み、地域によって地価動向に相違がみられる。

長尾孝一氏による調査レポート

不動産鑑定士長尾孝一
価格54,400円/㎡
個別的要因西道路で選好性の優劣差は中程度。個別的要因に変動はない。
地域要因街路がやや狭いが、良好な住環境を維持しており、需要は底堅い。
地域要因の将来予測閑静な住宅地域であり、空地に徐々に住宅が増加してゆくと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、JR常磐線沿線で水戸市の市街化区域の圏域に存する住宅地域一帯。需要者は、市内及び近隣市町居住の一次取得者が中心で社宅や賃貸住宅等に入居していた者など。当該地域は交通接近の利便性及び良好な住環境が特徴。需要の中心となる価格帯は、土地総額で1000万円前後、新築戸建で2700万円程度と把握される。
一般的要因人口は微増傾向、高齢化率は上昇傾向。土地取引件数は微増傾向、建築着工数は安定的に推移。オフィス賃料は低下傾向、空室率は上昇傾向。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度3541513
北緯 140度4461904

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

茨城県水戸市本１丁目１０４７番１３ほか３筆茨城県水戸市笠原町１０７３番１茨城県水戸市元吉田町字一本松２１４番４２茨城県水戸市見川町字中山２５６３番１４６茨城県水戸市千波町字海道付２０１７番４茨城県水戸市見川町字丹下一ノ牧２１３１番７０８茨城県水戸市赤塚２丁目２００５番２４茨城県水戸市白梅３丁目３番４茨城県水戸市大工町２丁目４８番茨城県水戸市千波町字千波山４６７番１０３茨城県水戸市千波町字中山１８２４番１７茨城県水戸市見和１丁目４７０番７７外茨城県水戸市笠原町１１９４番１２外

参考：近隣駅の地価相場

偕楽園駅(地価相場 49,300円/㎡)水戸駅(地価相場 103,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード