神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５(強羅駅・彫刻の森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,500円
2017年01月01日に行った神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字上河原８７９番５ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 強羅、2,100m |
| 地積 | 106㎡ |
| 形状 | (1.0:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほか事業所等が見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 | 国立公(普通) |
和田智弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 和田智弘 |
|---|---|
| 価格 | 43,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 宮城野地区の既存住宅地域に存する西向き画地である。標準的画地と比較すると、日照等がやや優れ人気はやや高い。なお、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 宮城野地区の既成住宅地域であり、地域的特性に変動はない。火山活動の影響はほぼ解消したが、全般的な需要が弱く、地価も依然下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅のほか事業所等も見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。人口減少傾向が強まっており、高齢化も進展していることから有効需要は減退し、地価の下落傾向が続くと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、箱根町及び周辺市町の既成住宅地域等である。需要者は地縁を有する近隣の居住者が大半であり、圏外からの転入はあまり見られない。交通利便性及び居住環境等が劣り、起伏の多い地勢のため住宅地としての人気は乏しく、需要及び地価も弱含みで推移している。不動産取引自体少なく、取引価格も規模や立地条件等によるバラツキが非常に大きく個別性が強いため、一括りにはできないが、土地は1，000万円程度が概ね価格の上限となっている。 |
| 一般的要因 | 箱根町の住宅地は、高齢化の進展や人口減少等により、有効需要の減退が著しい。取引自体少なく、需給動向及び地価は弱含みの状態が続いている。 |
杉本隆司氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉本隆司 |
|---|---|
| 価格 | 42,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 宮城野の在来住宅地域で、需要が地縁を有する周辺居住者が主で、地域外からの需要は見込めず限定的であり、地価は下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 近隣地域は中小規模一般住宅の外、事業所等もみられる住宅地域であり、今後とも比較的良好な住環境を維持するものと予測する。人口減少等から需要は弱く、地価水準は今後も下落傾向になるものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は箱根登山鉄道各駅を駅勢圏とする箱根町の既存住宅地域である。需要者の中心は箱根町に地縁を有して居住乃至勤務する者が主体で外部からの転入者は少なく、また箱根町の人口減少、高齢化の進展等から需要は弱含みである。同一需給圏内においては地形上の制約から住宅団地等はなく、市場に出回る物件は既存敷地の分割或いは山林等の転用等による供給が大部分である。取引自体が少なく需要の中心となる価格帯の把握は見出せない状態である。 |
| 一般的要因 | 大涌谷の火山活動の鎮静化に伴い観光客数は戻りつつあり、別荘地、商業地は下げ止まり感があるが、一般住宅地は人口減少もあり下落傾向である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度2570401 北緯 139度042436 |
参考：該当物件周辺マップ
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神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字井戸久保１４８８番２４神奈川県足柄下郡箱根町強羅字強羅１３００番１２７ほか神奈川県足柄下郡箱根町宮城野字下河原６３２番３ほか神奈川県足柄下郡箱根町二ノ平字南長尾１２９７番１９９
参考：近隣駅の地価相場
強羅駅(地価相場 30,400円/㎡)彫刻の森駅(地価相場 30,400円/㎡)小涌谷駅(地価相場 30,400円/㎡)宮ノ下駅(地価相場 30,400円/㎡)大平台駅(地価相場 30,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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