岡山県真庭市惣字大沼三角田１４９番１(久世駅・古見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
42,700円
2017年01月01日に行った岡山県真庭市惣字大沼三角田１４９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,700円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岡山県真庭市惣字大沼三角田１４９番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 42,700円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 久世、950m |
| 地積 | 744㎡ |
| 形状 | 台形(1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)1F |
| 利用現況 | 店舗 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 各種店舗、事業所等が立地する路線商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西16.0m国道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
小野優氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 小野優 |
|---|---|
| 価格 | 42,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 市域の中心商業地域である。核店舗を中心とした路線商業地域で、当面は安定的な利用形態と推移が考えられる。 |
| 地域要因の将来予測 | ゆめタウンを核店舗とした国道沿いの路線商業地域である。商業地需要の中心は当地域へ移行しており、利用形態等も安定的に推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧久世、落合、勝山町の中心商業地域である。立地業種は多様で、需要者は広域展開の大手も見られるが、中心は中小資本の地元事業者である。市場の需給動向は、商業中心が当該久世地区に移行していることから、顧客の人口減少等の中では比較的堅調に推移している。中心となる価格帯は、集客店舗である核店舗周りとやや離れた所の価格差は大きくて、価格帯と総額を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 県北の真庭市にあるが、商業機能の集約化も進んでおり、古い商業地域との地域間格差は拡大傾向で推移している。 |
三宅康雄氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三宅康雄 |
|---|---|
| 価格 | 42,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 大型店舗が集積する路線商業地域で旧来の商業地域を凌駕し、真庭市を代表する商業地域となっており、近隣地域の地価は比較的安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、大型店舗が立地する国道313号沿いの路線商業地域で久世地区の代表的な商業地域である。中心商業地として熟成化が進み、今後、地価は安定傾向で推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、真庭市内の商業地域一円である。需要者は店舗等経営の地元法人や個人が中心である。商圏人口が減少するなかで、大型店の出店が相次ぎ、価格競争が激化している。国道313号沿いに店舗が増加し商業中心として発展している。土地取引は少なく、画地規模、取引金額もまちまちで取引事情も多く需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 |
| 一般的要因 | 過疎化と少子高齢化が進み、全般的に土地需要は弱く、中心部から離れるほど不動産需要が少なく、地価の下落傾向が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 未固結堆積物扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0747241 北緯 133度7477915 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
久世駅(地価相場 25,400円/㎡)古見駅(地価相場 25,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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