岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外(美作落合駅・古見駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


32,100円

2017年01月01日に行った岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,100円/㎡としました。

岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外
住居表示 
価格32,100円/㎡
交通施設、距離美作落合、1,100m
地積123㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、銀行等が建ち並ぶ旧国道沿いの商業地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大塚恒一氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚恒一
価格32,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄アーケード商店街は沈滞しており周辺の旧来からの商業地域でも新たな商業施設等の進出はみられず、地域要因に活性化の動きは窺えない。
地域要因の将来予測落合地区の地元密着型の商業地域であるが、街路整備の遅れから大型店舗の大半が旧久世町久世地区を含む郊外へ進出したため相対的に近隣地域の地位低下が見られる。将来的には商住混在地へ移行することも予測される。
市場の特性同一需給圏は真庭市南部に所在する落合地区・久世地区・勝山地区の商業地と認められる。近隣地域は昔ながらの小規模な店舗が主体であり主たる需要者は地縁・血縁性を有する地元商業従事者と認められ市場性は低い。画地規模は区々であるため総額は絞り込み難いが単価は概ね30，000円／㎡∼33，000円／㎡と認められる。
一般的要因一部ではバイオマス発電等地域振興の動きが見られるが真庭市全体では高齢化等中山間部に共通する課題を抱え、衰退傾向から脱し切れていない。

小野優氏による調査レポート

不動産鑑定士小野優
価格32,100円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因落合地区の中心商業地である。落合地域総合センター移転先への郊外化と、市域の商業中心が久世地区に移行する推移の中にある。
地域要因の将来予測落合地区の商店街等に近接する中心商業地域である。市街地外周部等への郊外化と市域の商業中心が久世地区に形成されていることから相対的に地位低下の中にある。
市場の特性同一需給圏は旧落合町を中心とした久世、勝山地区の中心商業地域である。立地業種は多様で、中心は中小資本の地元事業者である。市場の需給動向は、商業中心が久世地区に移行していることから地域密着型の店舗等が中心である。中心となる価格帯は、画地規模が様々で総額の把握は困難であるが、単価としては㎡＠30，000円∼㎡＠35，000円程度と見られる。
一般的要因県北の真庭市にあるが、商業機能の集約化も進んでおり、古い商業地域との地域間格差は拡大傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

変成岩

変成岩で出来た土地。土地開発には造成コストがかかるが地盤は比較的強固。農地には盛土が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,植林地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度016894
北緯 133度7489091

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県真庭市大字垂水字井手添７３８番８外岡山県真庭市大字下方字仲田６７１番５岡山県真庭市大字向津矢字浜４６２番１岡山県真庭市向津矢字向原中曽根４６６番１外岡山県真庭市勝山字水乢口１０９０番２岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７

参考：近隣駅の地価相場

美作落合駅(地価相場 23,200円/㎡)古見駅(地価相場 25,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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