岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７(美作落合駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,200円

2017年01月01日に行った岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,200円/㎡としました。

岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県真庭市落合垂水字野畑６３２番７
住居表示 
価格23,200円/㎡
交通施設、距離美作落合、1,700m
地積282㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、医院、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西3.9m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

大塚恒一氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚恒一
価格23,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因落合地域総合センターが完成し利便施設の集積度が向上したが周辺土地での民需喚起は今のところ顕在化しておらず安定的に推移している。
地域要因の将来予測旧落合町中心部に位置し周辺では落合地域総合センターが平成28年3月に完成した。少子高齢化が進む中で周辺整備がなされ地価は短期的には下落率を緩めながら推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧落合町及び旧久世町の一般住宅地域と認められる。需要者も同一需給圏内に地縁性・血縁性を有する居住者等が中心である。市町村合併後は市役所が立地する「久世」地区に商業施設等が集積しつつあるが平成28年3月「落合地域総合センター」完成を契機に旧落合町中心部の地位向上が期待される。取引の中心価格帯は土地が400万円∼700万円程度、戸建住宅が2，000万円∼2，500万円程度である。
一般的要因バイオマス発電所関連企業が一人気を吐いているものの市全体としては人口の減少、高齢化の影響から脱し切れていない。

小野優氏による調査レポート

不動産鑑定士小野優
価格23,300円/㎡
個別的要因特にない。
地域要因落合地区中心部の住宅地で、4月に隣接地域に落合地域総合センターがオープンした。今後は安定的な推移が考えられる。
地域要因の将来予測旧落合町中心部に位置する住宅地域である。県北山間地域の趨勢の中にあるが、隣接地域に落合地域総合センターか新設オープンしており、今後は安定的な推移が予測される。
市場の特性同一需給圏は、落合地区市街地周辺を中心とした旧落合町、旧久世町一円の住宅地域である。需要者は、市内に勤務する者及び当該地域に地縁的選好性を有する者で30代から40代が中心である。住宅地の需給動向は、市街地外周部で小規模開発が見られている。中心となる価格帯は、土地で500万円∼700万円程度、新築戸建で2，000万円∼2，500万円程度である。
一般的要因県北部に位置する真庭市であり、少子高齢化、過疎化も進んでおり、地域間格差は拡大傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0101579
北緯 133度7430424

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岡山県真庭市大字垂水字井手添７３８番８外岡山県真庭市大字下方字仲田６７１番５岡山県真庭市勝山字水乢口１０９０番２岡山県真庭市落合垂水字長畑１８３番６外

参考：近隣駅の地価相場

美作落合駅(地価相場 23,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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