岡山県真庭市勝山字旦西６４９番１(中国勝山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


26,300円

2017年01月01日に行った岡山県真庭市勝山字旦西６４９番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を26,300円/㎡としました。

岡山県真庭市勝山字旦西６４９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県真庭市勝山字旦西６４９番１
住居表示 
価格26,300円/㎡
交通施設、距離中国勝山、450m
地積235㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の建ち並ぶ高台の既成住宅地域
前面道路の状況西3.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

木浦丈夫氏による調査レポート

不動産鑑定士木浦丈夫
価格26,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因勝山城下の古民家が建ち並ぶ閑静な住宅街である。地場の主要産業である林業の低迷もあり、その他の目立った産業も無く、不動産需要は弱い。
地域要因の将来予測旧勝山町の中心的な町並みを形成する古くからの住宅地域で、引き続き閑静な居住環境が維持されるものと予測する。地場産業の停滞、地域内人口の減少傾向により宅地需要は弱く、地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は真庭市南部の勝山地区及び久世地区内の住宅地域である。需要者の中心は真庭市に居住、勤務する地縁者等が主である。バイオマス関連の観光客は増加しているが、地場産業の停滞、高齢化や地域内人口の減少傾向などの影響で土地需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。勝山地区の不動産取引は少ないため、市場での中心価格帯は土地で1㎡当り20000円台であるが、土地総額及び新築住宅については一定の価格水準を指摘することは困難である。
一般的要因県内経済は緩やかな回復を続けているが、県北部においては高齢化・過疎化により、宅地需要は弱く地価は下落傾向である。

中浜壮一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士中浜壮一郎
価格26,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因勝山振興局が平成29年4月に勝山文化センターに移転し現振興局は真庭中央図書館に改修される予定である。既成住宅地域の需要は依然として弱い。
地域要因の将来予測勝山地区中心部の既成住宅地域においては、外部からの流入はなく、地域人口は年々減少している。閑静な住宅地域において地域に格別の変化はなく、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、真庭市南部の勝山地区を中心に久世地区及び落合地区を含む住宅地域一円である。主な需要者は、市内に居住及び勤務する地縁者が大半を占めており、他には分譲住宅地を対象とした外部からの転入者が見受けられる程度である。集落的性格が強い近隣地域の需給動向は、久世地区や落合地区と比較して厳しい。取引の中心となる価格帯は、土地は500万円∼700万円程度、新築戸建物件は2，000万円∼2，500万円程度と認められる。
一般的要因県内経済は緩やかな回復傾向にあるが、当市を含む県北市町村において景気動向の影響は限定的で、高齢化・過疎化等により住宅地需要は弱い。

環境情報

地形・地質

未固結堆積物

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度0804896
北緯 133度6924213

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県真庭市大字勝山字旦西６４９番１岡山県真庭市大字本郷字乗政１００番９岡山県真庭市大字勝山字南新町屋敷３０５番１外岡山県真庭市勝山字蔵ノ脇８１２番６外岡山県真庭市下呰部字片場２２０４番外岡山県真庭市本郷字乗政１００番９岡山県真庭市勝山字南新町屋敷３０５番１外

参考：近隣駅の地価相場

中国勝山駅(地価相場 26,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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