秋田県にかほ市象潟町字四丁目塩越６８番１(象潟駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,300円

2017年01月01日に行った秋田県にかほ市象潟町字四丁目塩越６８番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,300円/㎡としました。

秋田県にかほ市象潟町字四丁目塩越６８番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県にかほ市象潟町字四丁目塩越６８番１
住居表示 
価格21,300円/㎡
交通施設、距離象潟、330m
地積360㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況店舗、銀行等が混在する国道沿いの商業地域
前面道路の状況東18.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤田雅彦氏による調査レポート

不動産鑑定士藤田雅彦
価格21,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地としての利用も見られる小規模店舗中心の路線商業地域で、商況は低く、需要は弱含みである。
地域要因の将来予測店舗の連担性が低い路線商業地域で、特段の変動要因はなく、当面現状維持で推移すると予測する。住宅地としての利用も多い商況の低い地域であるため、需要は少なく、地価の下落傾向は継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市内の商業地域及び商住混在地域である。主たる需用者は当地域に地縁を有する個人事業者が中心である。国道沿いではあるが、近隣住民を対象とした小規模店舗が中心の近隣商業地域的な性格を併有する地域であり、集客力の大きい沿道型店舗等は見られず、地域の商況は低い。取引自体が少なく、画地規模が一様でないことから、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因県内景気は緩やかな回復基調にあるが、人口減少、少子高齢化等のマイナス面も大きく、土地需要は総じて弱含みである。

平野太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士平野太郎
価格21,200円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因国道沿いのため車両交通量は多いものの、繁華性に欠ける。日本海東北道の延伸に伴い、同地区内の商業地域には空洞化が懸念される。
地域要因の将来予測利用状況に変化はなく、当分の間、現状維持と予測する。国道沿いのため、交通量は多いが繁華性に欠けるため、需要は低迷し、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、にかほ市を中心とした商業地域又は商住混在地域で、特に路線商業地域との代替性が強い。中心需要者は店舗併用住宅としての利用を目的とした個人事業者である。地区内の商業地域は厳しい状況が続いているが、地方創生に向けた重点道の駅に選定されている「象潟ねむの丘」の隣接地に、新たな観光拠点センター「にかほっと」が整備され、地域の活性化が期待されている。取引が少なく画地規模も様々であるため、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因かつては栄えた各地区の駅前商業地域は厳しい商況が続いている。郊外型の路線商業地域も商圏の広域化に伴い、競争は激化している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度2053028
北緯 139度9002382

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

象潟駅(地価相場 21,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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