秋田県にかほ市平沢字清水１２５番(仁賀保駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


20,200円

2017年01月01日に行った秋田県にかほ市平沢字清水１２５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を20,200円/㎡としました。

秋田県にかほ市平沢字清水１２５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県にかほ市平沢字清水１２５番
住居表示 
価格20,200円/㎡
交通施設、距離仁賀保、100m
地積185㎡
形状台形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況旅館、小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況南西17.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

平野太郎氏による調査レポート

不動産鑑定士平野太郎
価格20,100円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因仁賀保駅前の商業地域であるが、人通りが少なく、売却が長期化している物件もみられる。需要は少なく、地価の下落基調は継続している。
地域要因の将来予測繁華性に欠けることから純粋な住宅地としての利用も想定されるものの、利用状況は当面の間、現状維持と予測する。不動産に対する需要は少なく、しばらくの間、地価の下落傾向は続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は、にかほ市及び隣接市の商業地域及び商住混在地域であり、特に代替性を有するのは、市内の駅前商業地域である。中心となる需要者は、店舗併用住宅としての利用を目的とした個人事業者である。仁賀保地区の商業地の中心は、各種大型店舗がみられる国道7号周辺の路線商業地域であり、駅前の商業地域の収益性に対する見通しは厳しい。画地規模も様々であることから、需要の中心となる価格帯を把握することは困難な状況にある。
一般的要因かつては栄えた各地区の駅前商業地域は厳しい商況が続いている。郊外型の路線商業地域も商圏の広域化に伴い、競争は激化している。

工藤則夫氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤則夫
価格20,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前商業地域の繁華性は薄れてきており、背後住宅地との価格差が縮まっている。この影響から、下落幅は縮小傾向にある。
地域要因の将来予測小規模な店舗が多く、利用状況は現状を維持するものと予測する。収益性が低く、後継者不足もあり、土地需要は低迷し、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は仁賀保地区を中心とする市全域のほか、周辺市の商業地である。商業性の低い地域で、商住混在地域及び背後の住宅地域と代替性を有する。需要者は個人事業者が中心である。駅利用客や周辺住民を顧客とする小規模店舗が多く、商業集積度の高い国道7号沿いの郊外型店舗や旧本荘市の大型店と比較して競争力は劣る。収益力の弱い標準地のような既存商業地域に対する需要は少ない。画地規模が様々で需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因大手電子部品メーカーの業績は消費、雇用等に影響を与えている。業績の回復が所得の増加につながらず、将来不安から不動産需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌泥炭土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度2904205
北緯 139度9634265

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

仁賀保駅(地価相場 18,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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