長野県埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番１３外(坂城駅・テクノさかき駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


35,700円

2017年01月01日に行った長野県埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番１３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を35,700円/㎡としました。

長野県埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番１３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番１３外
住居表示 
価格35,700円/㎡
交通施設、距離坂城、近接
地積130㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況銀行、飲食店、小売店舗が混在する駅前商業地域
前面道路の状況東7.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格35,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因目立った変化はないが、収益性は悪化しているものと思われる。長野銀行付近に新規出店したホームセンターとの競争。
地域要因の将来予測廃業した店舗も見られる駅前商業地域で、今後も衰退傾向で推移するものと予測する。上田市等の大規模店舗に加え、長野銀行付近に出店（平成27年3月）したホームセンターひらせいへの顧客流出が懸念される。
市場の特性同一需給圏は、当町内の商業地又は住・商混在地並びに隣接市部の商業地が圏域。需要者の中心は、当地に地縁性をもつ地元事業者（個人又は法人）が過半である。需給動向は、旧来からの小売店舗等が多く、経営者の高齢化、営業不振等から潜在的な供給圧力が強い反面、需要は弱く、需給は弱含みで推移している。商業地の土地取引は皆無に等しく、あったとしても当事者の個別事情に左右され、需給の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因基幹産業の製造業は概ね好調だが、当町の総人口は県平均を上回る減少。上田市、千曲市方面の大型店等への顧客の流出。

久保田修二氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田修二
価格35,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因町内の中心的商業地ではあるが、顧客流出は著しく、商業的地盤沈下傾向は大きい。
地域要因の将来予測当町内の中心的商業地であるが、郊外店舗等への顧客流出は著しい。商業収益性は落ち込んでおり、競合する地域にホームセンターひらせいが平成27年3月オープンしたため、今後その影響が懸念される。
市場の特性同一需給圏は町内全域の他、隣接する千曲市戸倉駅等のしなの鉄道沿線各駅前等に位置する近隣商業地域として捉えられ、需要者は地元中小資本及び地縁的関係者が中心と考えられる。近年、隣接する上田市及び千曲市の郊外型店舗に顧客を奪われ、当地域の商況は低迷しており、空き店舗も多く需要は限定的である。商業地の取引自体少なく、また規模や取引価格はバラツキが著しく、中心的価格帯を見出すことは難しいと判断される。
一般的要因地元企業の業績は改善されつつあるが一部に留まり、当町の人口の減少、高齢化の影響も受け、購買者の地元滞留率も減少傾向にあり、商況は低迷。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4626309
北緯 138度1827783

参考：該当物件周辺マップ

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長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外長野県埴科郡坂城町大字中之条字寺浦１１０４番８長野県埴科郡坂城町大字坂城字横町６４３６番１外２筆長野県埴科郡坂城町大字坂城字中川原１００９１番１長野県埴科郡坂城町大字上五明字上河原９３０番１１

参考：近隣駅の地価相場

坂城駅(地価相場 33,250円/㎡)テクノさかき駅(地価相場 33,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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