長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外(坂城駅・テクノさかき駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


31,100円

2017年01月01日に行った長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,100円/㎡としました。

長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県埴科郡坂城町大字坂城字水上６１８５番２外
住居表示 
価格31,100円/㎡
交通施設、距離坂城、500m
地積283㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田修二氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田修二
価格31,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地であり、地域要因に大きな変化はないものの、生活圏に平成27年3月ホームセンターがオープンした。
地域要因の将来予測既成住宅地として熟成しており、今後も現状のまま推移すると予測される。製造業を中心とする地域経済は回復傾向にあるものの、所得環境の改善が遅れている状況では地価はなお下落が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、町内全域及び上田市、千曲市の一部も含む住宅地域。需要者の中心は坂城町の居住者乃至町内企業の通勤者である。当該地域は商店街に近い利便性に優れた住宅地であるが、当町は製造工場が基幹産業であり、一部企業を除き、景況感の回復が見られず、所得環境も改善されないため、住宅地需要も減少傾向にある。市街地近郊での宅地供給も見られるものの、需要は弱含みのまま推移している。土地は9百万円∼1千百万円程度である。
一般的要因景気回復の影響は一部に留まり、所得環境の改善には至っていないため、不動産市況は弱含み。当町の人口の減少及び高齢化は県平均より高い。

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格31,100円/㎡
個別的要因方位が東向であるほかは、標準的画地である。個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域であり、地域自体に目立った変化はない。
地域要因の将来予測町の中心部外縁に位置する戸建住宅地域として熟成しており大きな変化はないと予測。
市場の特性同一需給圏の範囲は当町の住宅地域及び隣接する千曲市並びに上田市の住宅地域である。町外からの転入も見られるものの需要者の中心は町内の居住者である。需給動向は、坂城駅、各種公共施設に比較的近く交通・生活利便性に優れる住宅地域であり、当町の基幹産業である製造業は概ね好調だが、隣接市からの通勤者が増加しており、住宅地需要に直結しない。需要の中心価格帯は、土地が1000万円程度、新築の戸建物件は2000万円程度が上限と思われる。
一般的要因総人口は県平均を上回る減少。特に生産年齢人口減少が大きい。町内製造業は概ね好調だが、千曲川右岸での生鮮食料品店不存在の状況は継続。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度4626309
北緯 138度1827783

参考：該当物件周辺マップ

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長野県埴科郡坂城町大字坂城字立町６３９７番１３外長野県埴科郡坂城町大字中之条字寺浦１１０４番８長野県埴科郡坂城町大字坂城字横町６４３６番１外２筆長野県埴科郡坂城町大字坂城字中川原１００９１番１長野県埴科郡坂城町大字上五明字上河原９３０番１１

参考：近隣駅の地価相場

坂城駅(地価相場 33,250円/㎡)テクノさかき駅(地価相場 33,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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