茨城県小美玉市羽鳥字花舘２８９５番１６６(羽鳥駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
17,500円
2017年01月01日に行った茨城県小美玉市羽鳥字花舘２８９５番１６６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 茨城県小美玉市羽鳥字花舘２８９５番１６６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 17,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 羽鳥、1,400m |
| 地積 | 250㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ新興住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),150(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
豊嶋郁夫氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 豊嶋郁夫 |
|---|---|
| 価格 | 17,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 中間画地で位置・形状等の画地条件は標準的で個別的要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 生活利便施設に恵まれた羽鳥学区の新興住宅地域で地域要因に特段の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 欅通り背後の新興住宅地域であり、不動産のあり方に影響を与える地域要因の変動は見られない。現在の住環境を維持しつつ緩やかに熟成するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小美玉市の住宅地域及び隣接市の住宅地域を含むと判定した。需要者は市内の賃貸住まいの一次取得者を中心に鉄道利便性が良好なことから県南・県央への通勤通学を要する世帯も見られる。周辺は欅通り背後の市場性が高い新興分譲地であるが既成団地の完成在庫も多く地価は弱含みで推移している。需要の中心価格帯は土地は総額400∼500万円程度、新築戸建は総額2，500万円前後となっている。 |
| 一般的要因 | 羽鳥地区、小川地区、玉里地区の需要エリアでは地価の下落幅は縮小傾向にあが周辺部では依然、弱含み傾向にある。 |
長島理氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 長島理 |
|---|---|
| 価格 | 17,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 畑が多く介在し、民間の小規模分譲地の点在する地域。生活利便性もあり羽鳥駅勢圏では需要は比較的堅調である。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域はやや郊外部の小規模分譲地内で、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。地価水準は弱含み傾向が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は石岡市、水戸市等に通勤可能なJR常磐線羽鳥駅最寄りの住宅地域及び小美玉市及び周辺市の住宅地域の圏域。需要者の中心は小美玉市に居住する一次取得者、地元出身者等である。近隣地域北側は欅通り沿いにスーパー、小店舗も見られ利便性はあるが、転入者需要は弱含み傾向にある。土地は250㎡程度で450万円前後、新築の戸建物件は1，800万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 地方部の住宅投資、個人消費等の回復はまだ弱い。建築コスト上昇、住民老齢化の進行、市内人口の減少傾向が続く。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度2413737 北緯 140度2985485 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
茨城県小美玉市大字羽鳥字花舘２８９５番５９茨城県小美玉市大字羽鳥字東平２６５９番３７茨城県小美玉市大字羽鳥字東平２６７３番５茨城県小美玉市大字羽鳥字脇山２３５２番４５５茨城県小美玉市大字羽鳥字東平２５７８番６茨城県小美玉市羽鳥字東平２６７３番５茨城県小美玉市小川字大塚７３番３茨城県小美玉市羽鳥字東平２５７８番６茨城県小美玉市羽鳥字東平２６５９番３７
参考：近隣駅の地価相場
羽鳥駅(地価相場 17,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード