長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５(御代田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,900円

2017年01月01日に行った長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,900円/㎡としました。

長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県北佐久郡御代田町大字御代田字下橋沢２４２２番３５
住居表示 
価格30,900円/㎡
交通施設、距離御代田、80m
地積87㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域
前面道路の状況北18.0m町道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域
建ぺい率、容積率80(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

金子和寛氏による調査レポート

不動産鑑定士金子和寛
価格30,900円/㎡
個別的要因角地であるほかは標準的画地である。個別的要因に変動はない。
地域要因地域自体に大きな変化はないが、駅前商業地は衰退傾向が続いている。町役場がメルシャン美術館跡地に移転予定。
地域要因の将来予測佐久市の大型商業施設への顧客の流出が続き、地域経済の停滞により地価は下落傾向が続くと思われる。
市場の特性同一需給圏は当町の商業地域が中心で、小諸市、佐久市等の隣接市部の商業地域を含む。需要者は小売・飲食業等を行う地元の個人又は法人が中心である。近隣地域は駅前の商店街であるものの、佐久平駅、佐久I・C周辺ないし、西方の幹線町道沿の大型商業施設への顧客の流出により商況は低迷し、地価は弱含みにて推移している。需要の中心となる価格帯は、旧態の商業地需要は弱く、事例も個別事情が反映される傾向が強いため把握が困難である。
一般的要因当町の総人口は長期微増傾向。佐久市方面等の大型店への顧客の流出が加速。

宮本豊氏による調査レポート

不動産鑑定士宮本豊
価格30,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因商業の中心は国道18号線三ツ谷東交差点から下る幹線町道沿線に移り、駅前商業地は地盤沈下が続いている。地方景気停滞下、商況は厳しい。
地域要因の将来予測御代田駅前の既成商業地域。郊外型店舗への顧客流出が続き、人通りは疎らである。地方景気の停滞、商況不振などから地価は今後も下降トレンドを辿ると思われる。
市場の特性同一需給圏は御代田町全域に及び、小諸市、佐久市、軽井沢町の一部を含む。御代田駅を中心とした商業地域と御代田町内の幹線沿線地域により強い代替競争関係が作用する。需要者は小売り販売業、理容美容等個人向けサービス業、飲食業等を行う地元の法人ないしは個人が中心。顧客流出などから供給圧力が強い一方、商業地需要は細く、地価は慢性的に弱含みである。偶発的散発的に見られる取引事例の価格は区々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因町の人口総数は微増傾向にあるが、生産年齢人口は微減。老年人口は急増している。商工業地については引き合いが乏しく、地価下落が続いている。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度318139
北緯 138度5061902

参考：該当物件周辺マップ

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長野県北佐久郡御代田町大字御代田字大林４１０８番１２２６長野県北佐久郡御代田町大字御代田字中屋敷１６５８番２長野県北佐久郡御代田町大字御代田字一里塚２４８４番３長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字東原２０９３番５外１筆長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字大堰添１７２８番１２長野県北佐久郡御代田町大字馬瀬口字南側２３５０番長野県北佐久郡御代田町大字御代田字一ノ沢４１０６番４９外１筆

参考：近隣駅の地価相場

御代田駅(地価相場 18,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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