新潟県長岡市吉崎字山の越８７番２外(来迎寺駅・越後岩塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


17,800円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市吉崎字山の越８７番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,800円/㎡としました。

新潟県長岡市吉崎字山の越８７番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市吉崎字山の越８７番２外
住居表示 
価格17,800円/㎡
交通施設、距離長岡、10,000m
地積486㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

植木幸雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植木幸雄
価格17,800円/㎡
個別的要因地域における標準的画地であり、個別的要因の変動はない。市場における競争力もの変化もみられない。
地域要因旧三島町内の大規模宅地分譲り供給等もあり、既成住宅地で環境条件で見劣りするため需要は弱含みである。
地域要因の将来予測 旧三島町中心部の既成住宅地域であり今後も同程度の住環境を維持するものと考える。既成市街地では需要が少ない上周辺での大規模な供給等もあり地価は穏やかな下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は長岡市内の旧三島町内の市街化区域内の全域。需要者の中心は旧三島町の居住者が大部分を占めている。等圏域における宅地開発等については上岩井地区で土地開発公社による宅地分譲地（はなみずき団地）が見られる。需要の減少、景気の不透明感を反映して弱含みで推移している。取引が少なく、取引の価格帯もまちまちであり需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因円安の影響で穏やかな回復基調にあるものの業種によってバラつきがあり、県内の中小企業に好況感はみられない。景気の動向は先行き不透明である。

田中一春氏による調査レポート

不動産鑑定士田中一春
価格17,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域で、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅等が建ち並ぶ既成の住宅地域で、地域要因に特別の変動はなく、今後も当分の間は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、長岡市のうち旧三島町内の市街化区域内の既成住宅地域。需要者は当該地域に地縁的関係を有する者が中心となっている。需要が限定的であるが、地域の北東方には大規模な分譲住宅団地が見られることから、供給過剰感は否めない状況である。取引数が少なく、規模によりバラツキが大きいため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復を続けている。長岡市は人口が減少傾向にあり、全体的に住宅地の需要は低迷しており、住宅地価格は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度3963666
北緯 138度783831

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

来迎寺駅(地価相場 17,800円/㎡)越後岩塚駅(地価相場 17,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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