新潟県長岡市来迎寺字前田３８１８番(来迎寺駅・越後岩塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
31,500円
2016年01月01日に行った新潟県長岡市来迎寺字前田３８１８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を31,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 新潟県長岡市来迎寺字前田３８１８番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 31,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 来迎寺、550m |
| 地積 | 286㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
樫出昭義氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 樫出昭義 |
|---|---|
| 価格 | 31,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 熟成度の高い既成住宅地域であり、地域要因に変動は認められないが、宅地需要は弱く地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | JR来迎寺駅の徒歩圏内にある区画整然とした既成住宅地域で、地域要因に大きな変動があるとは考えられない。但し、宅地需要は少なく、変動スピードは鈍化しつつも当面は地価下落が続くものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧越路町中心部及びその周辺の普通住宅地域である。主たる需要者は旧越路町の居住者だが、旧長岡市南部に在住する若年ファミリー層の需要も見込まれる。JR来迎寺駅北側で行われた大規模開発の分譲価格に引きずられ、駅周辺の既成住宅地域の地価は大きく下落したが、近年はそれも収束しつつある。土地は総額600万円∼900万円程度、新築の戸建住宅は土地・建物総額で2000万円∼2300万円程度が需要の中心的な価格帯である。 |
| 一般的要因 | 少子高齢化、人口減少等を背景とし、地価は総じて下落傾向にある。また、大規模な宅地開発分譲が同時並行的に進んでおり、需給悪化が懸念される。 |
河田将明氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 河田将明 |
|---|---|
| 価格 | 31,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 需要は越路地区及びその周辺が占めているが、需要自体が少ないため、空地、残地が散見される。 |
| 地域要因の将来予測 | 概ね熟成した既成住宅地域であり、将来的にも概ね現状を維持するものと予測するが、若干介在する空地については戸建住宅が建ち、熟成度がさらに高まる可能性はあると思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は長岡市越路地区中心部の一般住宅地域。需要者の中心は越路地区在住の20代∼30代の一次取得者であり、他地域からの転入は少ない。来迎寺駅及びスマートICに近く、接近性及び利便性は概ね良好な他、街路の配置や画地規模から住環境も良好な地域である。尤も、需要自体が少ないため、地価は下落傾向にある。土地は600∼1000万円程度、新築戸建物件は少ないが2400万円程度までが中心価格帯である。 |
| 一般的要因 | 人口下落率は県平均に比してやや緩やかである。建築コストの上昇により、注文住宅より建売など、安価な物件が選好される傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 37度3938946 北緯 138度7820646 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
来迎寺駅(地価相場 17,800円/㎡)越後岩塚駅(地価相場 17,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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