新潟県長岡市来迎寺字前田３６０番外(来迎寺駅・越後岩塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


10,800円

2016年01月01日に行った新潟県長岡市来迎寺字前田３６０番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,800円/㎡としました。

新潟県長岡市来迎寺字前田３６０番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県長岡市来迎寺字前田３６０番外
住居表示 
価格10,800円/㎡
交通施設、距離来迎寺、1,500m
地積756㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が多く、空地も見られる既成住宅地域
前面道路の状況西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格10,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの集落であり、地域要因に変動はないが、需要は極めて少なく地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の農家集落地域であり、地域環境が大きく変化するとは考えられない。しかし、少子高齢化、人口減少の進展により、宅地需要は極めて少なくなっており、今後も地価下落が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、旧越路町郊外及び旧長岡市南東側郊外の住宅地域及び農家集落地域である。主たる需要者は、当該圏域在住者である。また、典型的な供給者は圏域外に転居した者、相続で圏域内の不動産を取得した者である。いずれにしろ圏域に地縁のない者が市場参加者となることは稀である。そのため、不動産取引は極めて少なく、取引価格には当事者の事情が強く反映される傾向がある。よって、需要の中心的な価格帯を把握することは困難である。
一般的要因少子高齢化、人口減少等を背景とし、地価は総じて下落傾向にある。また、大規模な宅地開発分譲が同時並行的に進んでおり、需給悪化が懸念される。

河田将明氏による調査レポート

不動産鑑定士河田将明
価格10,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家集落地域であり、需要は極めて限定的である。地価は下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測既成の農家集落地域であり、将来的にも現状を維持するものと予測する。人口が減少傾向にある中、需要が極めて限定的であることから、地価は今後も下落傾向が継続するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は越路地区を中心とする長岡市内の農家集落地域。需要者は集落内、隣接地所有者等に限られ、転入は皆無である。加えて若年層の流出により地域は衰退傾向にあり、需要は極めて弱い状況が継続している。取引は非常に少ないうえ、事情や個別的な条件に左右され価格はまちまちであり、中心価格帯は見出せない。
一般的要因人口下落率は県平均に比してやや緩やかである。建築コストの上昇により、注文住宅より建売など、安価な物件が選好される傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度3963666
北緯 138度783831

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

来迎寺駅(地価相場 17,800円/㎡)越後岩塚駅(地価相場 17,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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