新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３(関山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,100円

2017年01月01日に行った新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,100円/㎡としました。

新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３
住居表示 
価格16,100円/㎡
交通施設、距離関山、120m
地積367㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの近隣商業地域
前面道路の状況南17.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅夫
価格16,100円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因地域要因の変動は特に見られないが、集客力ある施設の不在等により小売店舗地としての需要は弱い。
地域要因の将来予測旧妙高村全体の過疎化、高齢化等により、既成商業地域は繁華性の低下が続いている。地価水準は今後も下落傾向が続くと予測する。
市場の特性 同一需給圏は旧妙高村地区の商業地域であるが、繁華性が高くないため周辺の商住混在地域も含む。需要者の中心は地元の個人事業者である。人口減少、上越市等の路線商業地域への顧客流出等により商店街は衰退傾向にあり、土地の需給関係は低迷している。取引は個別事情等様々であり中心価格帯は見出し得ない。
一般的要因 経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（商業地域の重心移動等）により、既成商業地域の土地需要が低迷している。

渡邉光幸氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉光幸
価格16,100円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地であり、個別的要因に変動はない。
地域要因国道沿いや旧新井市方面の大型店舗等への顧客流出が顕著である。また周辺住民の少子高齢化も進み、衰退化が懸念され土地需要は乏しい。
地域要因の将来予測駅付近の県道沿い地域であるが、国道沿いや旧新井地区並びに上越市の商業集積地等への顧客流出、住民の高齢化や購買力の低下等も影響して、集客商圏は狭く発展性に乏しい。今後も地価は下落傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は主に旧妙高村地区の商業地域及び付近の混在地域一帯であり、広域的には隣接する上越市中郷区及び妙高高原地区の商業地域等も含む。需要者の中心は地縁性を有する個人並びに地元小規模法人等で、限定的である。少子高齢化の進行や新井地区及び上越市の商業集積地等への顧客流出により繁華性は低下し、新規出店はほぼ見られない。需要は減退傾向にあり、市場の中心価格帯は個別事情等条件により様々で見出し難い。
一般的要因住民基本台帳等による地区人口は約3820人、世帯数は約1400でいずれも減少傾向、宅地需要は低迷し取引は乏しい。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度9333426
北緯 138度2247068

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県妙高市大字関山字原畑１８０５番５新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３

参考：近隣駅の地価相場

関山駅(地価相場 12,925円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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