新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１(関山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


9,750円

2017年01月01日に行った新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,750円/㎡としました。

新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１
住居表示 
価格9,750円/㎡
交通施設、距離関山、1,100m
地積651㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況東6.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

水野雅夫氏による調査レポート

不動産鑑定士水野雅夫
価格9,750円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。市場における競争力の変化は見られない。
地域要因地域要因の変動は特に見られないが、人口構成の高齢化等による需要減少が見られる。
地域要因の将来予測県道沿いの既存住宅地域であり、地域的に変動要因は見られない。旧妙高村全体の過疎化の進行により土地需要は減退傾向が続き、地価も下落傾向で推移すると予測される。
市場の特性 同一需給圏は旧妙高村の既成住宅地域を中心として上越市中郷区の既成住宅地域も含む。需要者の中心は地元及びその周辺の居住者がほとんどであり、圏域外からの需用者は少ない。長期的な人口減少傾向が続いており、需要供給ともに弱い。土地取引件数は少なく、事情を含む取引が目立ち、需要の中心価格帯は容易に見出せない。
一般的要因経済的要因（所得水準の低下等）と社会的要因（住宅地需要層の減少等）により、土地需要が低迷している。

渡邉光幸氏による調査レポート

不動産鑑定士渡邉光幸
価格9,740円/㎡
個別的要因概ね中庸な標準画地。個別的要因に変動はない。
地域要因旧妙高村地区の旧来からの既成住宅地域で、人口の減少、高齢化の進行等により地域は衰退傾向にあり、需要は乏しい。
地域要因の将来予測県道沿いの古くからの既成住宅地域であるが、過疎化や少子高齢化の進行等により衰退が懸念される。土地取引は少なく需要は限定的であり、地価は今後も下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧妙高村関山地区の既成住宅地域を中心に、広域的にはその周辺部や上越市中郷区等の集落地域も含む。需要者の中心は旧妙高村に居住するなど地縁性を有する個人にほぼ限定され、圏外からの転入は殆ど認められない。住民の少子高齢化や離農等もあり人口は減少傾向で、需要の減退は顕著である。元来、取引が僅少な地域であることや規模等条件も様々で、市場の中心価格帯は見出し難い。
一般的要因住民基本台帳等による地区人口は約3820人、世帯数は約1400でいずれも減少傾向、宅地需要は低迷し取引は乏しい。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度9333426
北緯 138度2247068

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県妙高市大字関山字新林４８４３番１新潟県妙高市中町６９４番新潟県妙高市大字関山字原田１６７３番２３

参考：近隣駅の地価相場

関山駅(地価相場 12,925円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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