東京都東久留米市八幡町２丁目１６３番１７(東久留米駅・清瀬駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


185,000円

2017年01月01日に行った東京都東久留米市八幡町２丁目１６３番１７(東京都東久留米市八幡町２−１１−５９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を185,000円/㎡としました。

東京都東久留米市八幡町２丁目１６３番１７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都東久留米市八幡町２丁目１６３番１７
住居表示八幡町２−１１−５９
価格185,000円/㎡
交通施設、距離東久留米、2,200m
地積146㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤川安夫氏による調査レポート

不動産鑑定士藤川安夫
価格185,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当該地域は最寄駅から離れた既成の住宅地域である。地域の要因変動は見当たらず、地価はやや強含み状況にて推移している。
地域要因の将来予測バス便の戸建住宅の多い住宅地域である。格別な地価変動要因がなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は東久留米市及び隣接市等を中心とする西武新宿線・池袋線沿線に広がる各鉄道駅からやや離れた徒歩圏外の利便性が劣る一般住宅地域で、主たる需要者は都心部に通うサラリーマンや同一需給圏内に勤務する地縁性のある一次取得者である。当該地域はバス便の住宅地域ではあるが、一定の建売供給と住宅地需要がある。土地は坪当たり60万円∼65万円程度、新築戸建物件は3500万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因東京都心部のベッドタウンとして発展してきた。都心回帰傾向の中、人口はほぼ横ばいで推移しているが、住宅需要は底堅い。

西埜孝氏による調査レポート

不動産鑑定士西埜孝
価格185,000円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 一般的要因の影響により新規需は若干上向いている。最寄駅の徒歩圏外にあるため総額の値頃感から、取引価格も依然上昇を持続している。
地域要因の将来予測 最寄駅から徒歩圏外に位置する住宅地域で、周辺に畑もみられるが現在のところ宅地開発の端緒等特段の変動要因は見られない。当分、現状のまま推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は西武池袋線・新宿線沿線を中心とする、東久留米市、清瀬市、東村山市内の中小規模の戸建住宅地域。主たる需要者は都心に通勤する個人で、1次取得層が中心である。対象標準地は東久留米駅の徒歩圏外に位置し、やや交通利便性の劣る住宅地域であるが、総額の値頃感から戸建の小規模分譲物件を中心に地価は緩やかな上昇が続いている。中心となる取引価格帯は、土地のみで2，000万円、新築戸建で3000万円台である。
一般的要因消費者の購入意欲の回復は本格的ではないが、景気全般において緩やかな改善は続いており、不動産需要はやや上向き傾向と思われる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7544116
北緯 139度5121631

参考：該当物件周辺マップ

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東京都東久留米市八幡町１丁目１２６５番１２外東京都東久留米市浅間町１丁目５３５番３１東京都東久留米市八幡町３丁目７４６番２１東京都東久留米市滝山７丁目１６番２４東京都東久留米市幸町４丁目１０９０番７東京都東久留米市神宝町一丁目３６番２４東京都東久留米市中央町二丁目１３２７番９東京都東久留米市野火止三丁目１４７７番９５東京都東久留米市下里二丁目１００４番１８東京都東久留米市八幡町１丁目１２６５番１２外

参考：近隣駅の地価相場

東久留米駅(地価相場 229,500円/㎡)清瀬駅(地価相場 223,000円/㎡)小平駅(地価相場 217,500円/㎡)ひばりヶ丘駅(地価相場 299,000円/㎡)花小金井駅(地価相場 238,000円/㎡)新秋津駅(地価相場 175,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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