新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外(亀田駅・荻川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,100円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外(新潟県新潟市江南区曙町３−９−１５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,100円/㎡としました。

新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市江南区曙町３丁目４８７番３外
住居表示曙町３−９−１５
価格22,100円/㎡
交通施設、距離亀田、2,700m
地積3,089㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模工場等の建ち並ぶ県道背後の工業地域
前面道路の状況東8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

吉沢実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉沢実
価格22,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因投資意欲の大きな改善は認められないが、近年、周辺での中小規模工業団地の新規分譲がないこともあり、需給は概ね均衡している。
地域要因の将来予測県内中小企業の多い工業団地である。国道49号を経由した高速道路や各種幹線への連続性は悪くないことから、当面、現状維持程度で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は新潟市及び周辺市町に立地する中小工業地域であり、需要者は、市内外の中小工場経営者、物流業者等が中心である。各種幹線、高速道路への連続性は概ね良好であり、工場立地としては悪くない地域であるが、中小企業の業況感や投資意欲に幾分改善は見られるものの、その動きは緩慢であり、土地需要も概ね横ばい程度の動きと考察される。取引される土地の画地規模にはバラツキがあることから、需要の中心となる価格帯は把握し難い。
一般的要因最近の円高是正により県内企業の輸出は、一部で持ち直しの動きがあり、設備投資は緩やかに回復、企業の業況感も幾分改善しつつある。

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格22,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 全国的には大企業を中心に業績が回復しているが、地場の景況感は比較すると需要はまだ弱い。
地域要因の将来予測 県道背後の工業地域であり、付近には住宅地の開発も見られるが、今後も概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は新潟市内及び周辺市町村の中小規模の工業地域。工場や事業所が多く、需要者はこれらを経営する個人及び法人である。土地の取引価格は取得後の利用、及び属性によって、価格はまちまちであり、中心価格帯の把握は困難である。
一般的要因 海外景気が不透明のなか、下越地区の企業業績も回復していない。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8595404
北緯 139度122975

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新潟市江南区船戸山５丁目２９４番

参考：近隣駅の地価相場

亀田駅(地価相場 62,300円/㎡)荻川駅(地価相場 26,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード