静岡県周智郡森町森字中曽根１７２６番４(戸綿駅・遠州森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
38,400円
2017年01月01日に行った静岡県周智郡森町森字中曽根１７２６番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県周智郡森町森字中曽根１７２６番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 38,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 遠州森、250m |
| 地積 | 315㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅のほかアパート等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),100(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
青島進氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青島進 |
|---|---|
| 価格 | 38,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 住環境良好な住宅地域であるが、周辺市における宅地供給も豊富であることから、地価はやや弱含み傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 遠州森駅徒歩圏内の住環境の良い住宅地域で今後とも良好な住環境が保持されるものと予測する。価格水準上位の住宅地域であるが、周辺市における宅地供給の影響もあり地価水準はやや弱含みに推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は森町の都市計画区域内の住宅地域。需要者は町内に居住する一次取得者を中心とし、他市域からの転入は限定的である。遠州森駅徒歩圏内の町中心部の住宅地域で良好な住環境が保持されているが、周辺市における豊富な住宅地供給のほか人口流出もみられることから、土地需要は弱く地価水準はやや弱含み傾向である。土地は総額で900万円∼1，300万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 各種政策により景気は緩やかな回復傾向にあるが、地方中小都市への波及は限定的であり、住宅投資については地域による格差が拡大している。 |
村井秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村井秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 38,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 居住環境良好な住宅地域ではあるが、JR東海道本線、隣接市との交通利便性が劣り、需要に限りがあることから需給動向は若干の弱含み。 |
| 地域要因の将来予測 | 格別な変動要因は見当たらず、森町の中心部の戸建住宅地域として当分の間現状を維持するものと予測する。地価はJR鉄道、隣接市との交通利便性が劣り需要が限定的なため、若干の下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は都市計画区域内の森町を中心に袋井市・磐田市・掛川市の北部の住宅地域を一部含む地域。需要者は同町居住者が多くを占めている。町外からの転入者は少ない。JR東海道本線の駅へのアクセスが悪く、隣接市への交通利便性が劣り、需要は弱含みの状態が継続している。土地は1，000万∼1，300万円程度、新築戸建住宅の場合は2，500万∼2，800万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 農業、観光中心の地場産業回復波及の遅れと各種将来不安の中、消費者心理の改善は限定的で、政策による下支え効果はあるが、住宅投資は二極化顕著 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8386714 北緯 137度9317043 |
参考：該当物件周辺マップ
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静岡県周智郡森町森字十七夜前１００３番１１静岡県周智郡森町森字北見１２０７番３外静岡県周智郡森町向天方字中川原１２５４番１６静岡県周智郡森町睦実字谷口２７４３番８静岡県周智郡森町向天方字中川原１２５４番１６静岡県周智郡森町森字横町３５１番１
参考：近隣駅の地価相場
戸綿駅(地価相場 30,300円/㎡)遠州森駅(地価相場 30,300円/㎡)森町病院前駅(地価相場 30,300円/㎡)原田駅(地価相場 30,300円/㎡)円田駅(地価相場 30,300円/㎡)原谷駅(地価相場 34,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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