静岡県周智郡森町森字横町３５１番１(戸綿駅・遠州森駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
30,300円
2017年01月01日に行った静岡県周智郡森町森字横町３５１番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県周智郡森町森字横町３５１番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 30,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 遠州森、1,400m |
| 地積 | 135㎡ |
| 形状 | (1.0:4.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、住宅等が混在する既成商業地域 |
| 前面道路の状況 | 北7.5m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
青島進氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青島進 |
|---|---|
| 価格 | 30,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 閉鎖店舗も見られる衰退化傾向にある商業地域で土地需要は限定的であり、地価は依然下落基調が続いている。 |
| 地域要因の将来予測 | 遠州森駅からやや離れた旧来からの商業地域で繁華性に乏しく、商業地域として衰退化が進むものと予測する。地域的な変化に乏しく需要は限定的であることから地価水準は下落基調が続くものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は森町の都市計画区域内の商業地域、住商混在地域及び周辺住宅地域のほか隣接する磐田市、袋井市北部の商業地域。需要者は地元で店舗、事業所を展開する個人事業者、法人のほか地縁性を有する個人を含む。地域的な変化に乏しい古くからの商住混在地域で回遊性に劣り商況は低迷していることから、地価水準は下落基調が続いている。収益物件としての取引はみられず、取引価格の中心となる価格帯を見出すことは困難である。 |
| 一般的要因 | 地方中小都市においては地域経済に対する先行き不透明感が拭えず、収益物件への投資需要は限定的である。 |
村井秀樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 村井秀樹 |
|---|---|
| 価格 | 30,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | JR沿線から離間した旧来型の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域で衰退化傾向にある。隣接市郊外の大型店舗の進出等により商況は低迷し、需要は弱い。 |
| 地域要因の将来予測 | 小売店舗が建ち並ぶ旧来からの商業地域であるが、隣接市郊外の大型店舗への顧客の流出が止まらないことから衰退化が進むものと予測する。また地価は需要が全く見込めないことから下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は森町及び袋井市・磐田市・掛川市北部の商業地域の圏域。需要者は地縁性を持つ地元法人並びに個人事業者が中心を占める。JR沿線からの交通利便性が劣り、駐車場難、周辺市の郊外型大型商業施設の進出増加による営業不振等が続いている。また期待した新東名高速IC開通の影響も殆ど見られないことから需要は弱い。周辺での取引は少なく、画地規模、用途等により様々であることから、需要の中心となる価格帯を見い出すことは困難な状況にある。 |
| 一般的要因 | 景気回復の影響は限定的で、将来の雇用・所得・社会保障不安等による消費の抑制傾向が続き、商業収益の回復には一部を除き至っていない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度8372628 北緯 137度9315507 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
静岡県周智郡森町森字十七夜前１００３番１１静岡県周智郡森町森字北見１２０７番３外静岡県周智郡森町向天方字中川原１２５４番１６静岡県周智郡森町睦実字谷口２７４３番８静岡県周智郡森町向天方字中川原１２５４番１６静岡県周智郡森町森字北見１２０７番３外
参考：近隣駅の地価相場
戸綿駅(地価相場 30,300円/㎡)遠州森駅(地価相場 30,300円/㎡)森町病院前駅(地価相場 30,300円/㎡)原田駅(地価相場 30,300円/㎡)円田駅(地価相場 30,300円/㎡)原谷駅(地価相場 34,350円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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