山形県鶴岡市本町１丁目７番５５(あつみ温泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,000円

2017年01月01日に行った山形県鶴岡市本町１丁目７番５５(山形県鶴岡市本町１−７−５０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,000円/㎡としました。

山形県鶴岡市本町１丁目７番５５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県鶴岡市本町１丁目７番５５
住居表示本町１−７−５０
価格41,000円/㎡
交通施設、距離鶴岡、1,600m
地積181㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の専門店が建ち並ぶ既成商業地域
前面道路の状況西14.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

月田真吾氏による調査レポート

不動産鑑定士月田真吾
価格40,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因イオン三川SCや郊外ロードサイドへの顧客の流出が観察され、既成商業地では空き店舗等が目立ち、需要は低迷している。
地域要因の将来予測既成商業地として特段の地域要因の変動はないが、小売店舗から飲食店舗への転換のほか、イオン三川SCや鶴岡市郊外ロードサイドへの顧客の流出が観察される。
市場の特性同一需給圏は鶴岡市の市街化区域内の商業地域全体であるが、主に旧来からの中心商業地域。需要者の中心は鶴岡市の個人や法人の商業事業者であるが、一部は県内外の商業事業者等も見られる。近隣地域は小売店舗を中心とする商業地域であるが商業集積は低迷しており、新規出店はほとんど見られず、飲食店舗への転換が観察される。画地規模に格差があるため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因人口は減少、世帯数もやや減少しており、建築着工はほぼ横這いであるが、商業地需要は弱含みである。

森谷昌幸氏による調査レポート

不動産鑑定士森谷昌幸
価格41,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は認められない。
地域要因の将来予測郊外型大型店舗への顧客が流出していることから、繁華性は低下しており、土地需要も停滞している。県内の景気は回復傾向にあるものの、地価は今後ともやや下落基調で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は概ね旧鶴岡市街地内の商業地域の圏域。需要者の中心は鶴岡市の個人事業者及び法人事業者である。景気は緩やかに回復しているものの、旧来からの老舗店舗が多い中心商業地域であり、自営業者の高齢化、隣接三川町のイオン三川ショッピングセンターを含む郊外型大型店舗への顧客の流出等と関連して商業集積度が低下し、中心商業地域の衰退傾向が続いている。中心商業地域の取引は少なく、需要の中心となる価格帯を見出すのに吟味を要する。
一般的要因景気は回復しているものの、イオン三川ショッピングセンターや鶴岡市郊外の大型店舗等の影響を受け、旧来からの商業地域の需要は弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度6156767
北緯 139度6122731

参考：該当物件周辺マップ

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山形県西田川郡温海町大字湯温海字湯温海１９１番山形県西田川郡温海町大字湯温海字湯ノ里１４６番７山形県鶴岡市馬場町８番２３山形県西田川郡温海町大字湯温海字紅葉岡１２３番３８山形県鶴岡市海老島町１４番１９山形県鶴岡市湯温海字湯ノ里１４６番７

参考：近隣駅の地価相場

あつみ温泉駅(地価相場 35,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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