山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番(あつみ温泉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


30,500円

2017年01月01日に行った山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を30,500円/㎡としました。

山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番
住居表示 
価格30,500円/㎡
交通施設、距離あつみ温泉、2,600m
地積430㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況旅館
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況旅館、土産店、飲食店等が建ち並ぶ温泉商業地域
前面道路の状況北13.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

今田修一氏による調査レポート

不動産鑑定士今田修一
価格30,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近年、温泉入込客数は増加傾向にあるが、以前の客数まで戻っておらず、商況は厳しい状況が続いている。
地域要因の将来予測温海地区は地域別の人口・世帯数の5年変動の減少率が最も高く、土地取引はほとんど存せず、温海温泉街の低迷、衰退傾向は続くものと思料され、地価は下落傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね旧温海町及び鶴岡市内の商業地域の他、県内の温泉商業地全域。需要者の中心は県内外の企業、旅館経営者等である。需給動向は、近年、県の観光キャンペーン効果等により、温泉入込客数は増加傾向にあるが、以前の客数にまで戻っておらず、営業不振に陥る旅館・店舗等が多く、温泉街全体が衰退傾向にあり、潜在的な供給は多いものと思料されるが、需要はほとんど存しない。土地取引はほとんど無く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因県の観光キャンペーン等を受け、観光客数は戻りつつあるが、今後の集客につながるかは不透明である。

渡辺晃氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺晃
価格30,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因入込客の減少に歯止めがかかりつつあるも、依然として温泉街としての状況は衰退傾向にある。
地域要因の将来予測温海地区の人口世帯の減少率はきわめて高く、またあつみ温泉は長期にわたり停滞している。よってこの低迷、衰退傾向は当分続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は概ね旧温海町内の商業地域、鶴岡市全域の商業地、県内の温泉街全域。需要の中心は地元の個人事業者及び県内外の企業・旅館経営者等である。当地域は温海温泉街の中心であり、入込客の減少に歯止めがかかりつつあるも、商況は引き続き悪く、今後も旅館や店舗の閉鎖が懸念される。温海温泉街での取引は少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因山形県の観光PR活動等によって、県内の温泉地観光客数は一時的に増加しているものの、先行きは不透明である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生植林地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 38度6156767
北緯 139度6122731

参考：該当物件周辺マップ

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山形県西田川郡温海町大字湯温海字湯温海１９１番山形県西田川郡温海町大字湯温海字湯ノ里１４６番７山形県西田川郡温海町大字湯温海字紅葉岡１２３番３８山形県鶴岡市海老島町１４番１９山形県鶴岡市湯温海字湯ノ里１４６番７山形県鶴岡市湯温海字湯温海１９１番

参考：近隣駅の地価相場

あつみ温泉駅(地価相場 35,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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