埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻６２８１番１４外(志久駅・伊奈中央駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


67,200円

2017年01月01日に行った埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻６２８１番１４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を67,200円/㎡としました。

埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻６２８１番１４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字田妻６２８１番１４外
住居表示 
価格67,200円/㎡
交通施設、距離志久、1,000m
地積133㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況東4.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

彰氏による調査レポート

不動産鑑定士彰
価格67,500円/㎡
個別的要因 東側で町道に接面しており、方位において優位性が認められる。また、個別的要因の変動は特に見られない。
地域要因 行き止まり道路や狭隘な道路が見受けられるほか、下水道や都市ガスが未整備である等、インフラ整備の遅れ等により、需要者の選好性はやや劣る。
地域要因の将来予測 戸建住宅のほかアパート、畑等も見られる郊外の住宅地域であり、周辺地域に可視的変化は確認されず、当面は現状を維持しつつ安定的に推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、伊奈町及び周辺隣接市の住宅地域である。需要の中心は同一需給圏内居住者の地縁者であると判断され、同一需給圏外からの転入は少ない。最寄駅（志久駅）からは徒歩圏内に位置するも、道路網や供給処理施設等のインフラ整備が遅れており、需要者の選好性はやや低位にある。近隣地域における中心価格帯は土地130㎡程度で900万円程度、戸建分譲は土地の規模にもよるが、2，300万円前後の水準にある。
一般的要因 業種や地域による格差は見られるが、円安・株高を背景に景気は緩やかな上向き傾向にある。但し、個人消費の低迷など、不安材料も認められる。

上杉徳子氏による調査レポート

不動産鑑定士上杉徳子
価格67,200円/㎡
個別的要因近隣地域における標準的な形状、規模の画地であり、個別的要因に目立った変動要因は認められない。
地域要因区画整理区域外の住宅地域で、地域要因を大幅に変動させる要因は認められない。需給動向等を反映した地価はやや下落である。
地域要因の将来予測駅から徒歩圏内の住宅地域であるが、区画整理が行われておらず街路も雑然としており、周辺の区画整理区域に比べて発展は見込めなく、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、埼玉新都市交通伊奈線沿線で主として伊奈町の住宅地域である。需要者は一次取得者が多く大半は町内又は周辺市からの転入者である。区画整理の進捗が著しい伊奈町にあって供給は多いものの、近隣地域周辺は行き止まりや狭い道路が多く雑然とした感が否めなく、相対的に需要は弱含みである。土地の中心価格帯は敷地130㎡前後で800万円∼1，000万円程度、新築戸建住宅で総額1，800万円∼2，300万円程度である。
一般的要因伊奈町の人口は高い増加率で推移していたが、増加率は逓減傾向にある。取引件数は減少傾向。新設住宅着工戸数も減少傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度9927438
北緯 139度627388

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

埼玉県蓮田市綾瀬２４１３番２０３埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字谷畑４００１番２埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字上田８８９１番２埼玉県北足立郡伊奈町大字小針内宿字薬師堂根１００３番１埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字久保９６０６番２埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字久保９６０６番２埼玉県北足立郡伊奈町栄５丁目２０１番１７埼玉県北足立郡伊奈町本町１丁目１４６番外埼玉県北足立郡伊奈町大字小室字若榎９７８４番５

参考：近隣駅の地価相場

志久駅(地価相場 102,500円/㎡)伊奈中央駅(地価相場 94,200円/㎡)丸山駅(地価相場 103,000円/㎡)羽貫駅(地価相場 98,000円/㎡)沼南駅(地価相場 105,000円/㎡)蓮田駅(地価相場 102,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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