岡山県岡山市北区横井上字鏡付免１６０３番１(法界院駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,500円

2017年01月01日に行った岡山県岡山市北区横井上字鏡付免１６０３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,500円/㎡としました。

岡山県岡山市北区横井上字鏡付免１６０３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県岡山市北区横井上字鏡付免１６０３番１
住居表示 
価格43,500円/㎡
交通施設、距離岡山、7,200m
地積171㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況東4.2m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木正尚氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木正尚
価格43,500円/㎡
個別的要因特段の変動はない。東向きで、当該地域にあっては日照等、居住の快適性がやや優れている。
地域要因既成住宅地域で地域要因に特段の変動要因はない。新規分譲地は一定の需要が見られるが既成住宅地の需要は弱く地価は停滞している。
地域要因の将来予測一般住宅、既存住宅、共同住宅等の混在する郊外住宅地域で、今後とも現状維持的に推移するものと予測される。新規分譲団地も見られるが、郊外既成住宅地への需要は相対的に弱い。地価水準は概ね横這い傾向が窺える。
市場の特性同一需給圏の範囲は、当市中心部の北部∼北西部郊外3㎞∼6㎞に位置する住宅地域と把握される。本標準地の所在する地域は各種の利便・公共施設に比較的近接するが街路事情にやや劣る既成住宅地域である。需要者は40代以上の岡山市在住者が中心である。宅地供給は中小規模の分譲地が見られ一定の需要はある。市場での需要の中心となる価格帯は土地が1000万円∼1500万円程度、新築戸建住宅が2500万円∼3500万円程度である。
一般的要因県内景況は概ね安定的であるが、金融市場の将来的不安感から不透明感が窺える。当市の住宅地需要は中心部と郊外の二極化が見られる。

山本勝典氏による調査レポート

不動産鑑定士山本勝典
価格43,600円/㎡
個別的要因代替・競争等の関係にある不動産と比較した優劣及び競争力の程度は概ね平均的である。
地域要因人口はほぼ横ばい、世帯数は微増傾向で推移している。昨年は周辺で中規模の分譲地開発が見られたが、売れ行きは総じて好調である。
地域要因の将来予測旧国道53号東方の山裾の既存の住宅地域で、当面は現環境を維持して推移すると予測する。世帯分離などで一定の需要はあるが新興の住宅地と比較するとやや弱く、地価は当面は横ばい圏内の動きと予測する。
市場の特性同一需給圏は岡山市北区の旧津高町付近の住宅地域である。近隣地域は戸建住宅のほか、共同住宅も見られる既存の住宅地域で、需要は路線バス又はマイカー利用で市内各方面へ通勤するサラリーマン層による戸建住宅用途が中心である。需要者層としては地元居住者の世帯分離に伴う需要が支配的で、圏域外部からの転入者は少ない。中心となる価格帯は土地が500∼1500万円前後、新築戸建住宅が2000∼3000万円前後である。
一般的要因県内景気は基調的には緩やかな回復を続けている。個人消費は底堅く推移し、設備投資は持ち直している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7043615
北緯 133度9040073

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

大阪府大阪市北区本庄東３丁目１０番１６岡山県岡山市北区津島西坂２丁目２２９番９岡山県岡山市北区津高字内ノ町７０９番３

参考：近隣駅の地価相場

法界院駅(地価相場 64,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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