静岡県静岡市清水区清水区葵区西草深町１９番７(新清水駅・桜橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


254,000円

2017年01月01日に行った静岡県静岡市清水区清水区葵区西草深町１９番７(静岡県静岡市葵区西草深町１９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を254,000円/㎡としました。

静岡県静岡市清水区清水区葵区西草深町１９番７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県静岡市清水区清水区葵区西草深町１９番７
住居表示西草深町１９−１６
価格254,000円/㎡
交通施設、距離静岡、1,600m
地積329㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大規模住宅も見られる利便性の良い既成住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

小林繁氏による調査レポート

不動産鑑定士小林繁
価格254,000円/㎡
個別的要因東側道路で、居住の快適性やや優り、近隣地域内での競争力はやや強い。また、個別的要因の変動は特にない。
地域要因当市隋一の高級住宅地で、居住者の職域階層は高く、一方では世代交代により住宅の建替えが進み住環境が向上する等ステータス性は維持されている。
地域要因の将来予測古くから当市随一の名声の高い優良住宅地域として推移して来ており、今後とも現状通りの優良住宅地域として安定的に推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、静岡市全域の品等上位の住宅地域と判断され、また需要者は静岡市に居住する富裕層が中心である。諸官庁や中心商業地に近く利便性や快適性に優れ、富裕層に人気が高い。既存住宅の建替えにより住環境も一定レベルを維持しており、景気変動の影響も少ない安定的な有効需要が常に認められる。需要となる価格帯は、土地は300㎡前後で7，000万円∼9，000万円程度と見られるが、画地規模が多様であり、価格幅は大きい。
一般的要因景気回復に伴う所得、雇用環境の向上が徐々に認められ、日銀のマイナス金利政策導入後の3月以降は富裕層の資金調達環境は改善されている。

岡野五郎氏による調査レポート

不動産鑑定士岡野五郎
価格255,000円/㎡
個別的要因東向きの画地であり、市場競争力はやや優る。個別的要因に変動はない。
地域要因利便性、快適性ともに優る当市随一の高級住宅地域であり、富裕層を中心に需要は堅調で、地価は強含んでいる。
地域要因の将来予測当市随一の高級住宅地として名声、選好性が高く、富裕層を中心に需要は強い。今後も現況を基調とし、高級住宅地域として安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は静岡市の中心部に近い優良な住宅地域一円で、需要者は高所得者層が中心である。市の中心近くに位置することから生活利便性が高い上、住環境が良好であり、希少性と高い選好性から需要は堅調である。中心となる土地の価格帯は6，000万円∼9，000万円程度であるが、規模が多様であり価格幅は広い。建物は個別での設計指向が強いため、建売住宅の供給は少ない。
一般的要因市内優良住宅地の需要は堅調であるが、利便性等に劣る郊外住宅地についてはそれ程の強さは感じられず、需要者の選好性による選別が強まっている。

環境情報

地形・地質

内水面

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水面,宅地
災害リスク：津波推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0065057
北緯 138度4893306

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新清水駅(地価相場 106,000円/㎡)桜橋駅(地価相場 106,000円/㎡)清水駅(地価相場 106,000円/㎡)狐ヶ崎駅(地価相場 106,000円/㎡)御門台駅(地価相場 106,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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