埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５(明覚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,600円

2017年01月01日に行った埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,600円/㎡としました。

埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県比企郡ときがわ町大字玉川字唐沢２４５４番５
住居表示 
価格24,600円/㎡
交通施設、距離明覚、1,000m
地積336㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層の店舗併用住宅が集まる県道沿いの商業地域
前面道路の状況北西7.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

新井寛久氏による調査レポート

不動産鑑定士新井寛久
価格24,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅から遠く、利便性に劣る住宅地域内の土地であるため地価は依然として下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測当町の中心部にある既成商業地域であるが、地域経済の低迷や人口減少、ロードサイド型店舗への客足の流出等から商業地としては衰退傾向が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、ときがわ町、越生町、嵐山町、小川町及び鳩山町の幹線道路沿いの商業地の圏域。需要者の中心は同一需給圏内に地縁性を有する個人事業者である。最近では隣接市町における大型店舗等の進出による客足の流出、小規模小売店舗の店舗経営者の高齢化の進行、商圏の縮小に伴う経営不振等により、競争力の劣る事業店舗の閉鎖等が散見され、需要は全般的に弱い。
一般的要因首都圏に景気回復が見られる中、地域経済には未だ波及は鈍く、地場産業の低迷や生産年齢人口の減少・老齢人口の増加が依然続いている。

山口和範氏による調査レポート

不動産鑑定士山口和範
価格24,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因近隣地域近くにスーパーが出店し、地域の中心が移りつつある。
地域要因の将来予測大半が借地で自前の店舗兼居宅を構え経営している。今の代限りで店を閉めるものと思われ、徐々に住宅地化していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ねときがわ町及び周辺町の商業地を主とする圏域。需要者の中心は、地元及び周辺の個人と考えられる。近隣地域は、ときがわ町の中心地ひと市交差点に位置するが、近隣の居住者に対する日用品等の販売を行う小規模な商店街で、大半が借地で自前の店舗兼居宅を構え経営している。背後人口、さらには世帯まで減少しており、個人消費の減少が伺われる。近くにスーパーが出店し、客足はそちらに向かう。
一般的要因企業業績の改善を背景に路面店への出店が見られるものの、消費の大規模店志向や背後人口減で中心商業地の個人商店化、駐車場化、住宅地化が進む。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0070367
北緯 139度2980048

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

明覚駅(地価相場 19,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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