青森県五所川原市字一ツ谷５３８番５(十川駅・五所川原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,100円

2017年01月01日に行った青森県五所川原市字一ツ谷５３８番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,100円/㎡としました。

青森県五所川原市字一ツ谷５３８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県五所川原市字一ツ谷５３８番５
住居表示 
価格18,100円/㎡
交通施設、距離五所川原、1,700m
地積234㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

後藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤薫
価格18,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整然とした住宅地域で、エルムの街周辺の新興住宅地等との競合等から需要は弱含みであるが、利便性の向上から地価は横這い傾向にある。
地域要因の将来予測今後とも中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域として推移するものと予測されるが、エルムの街周辺の商業施設の集積が進んでおり、利便性の向上から地価は横這い傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は五所川原市既成市街地内の住宅地域。需要者の中心は市内に居住する40歳代前後の一次取得者が大半を占め、同一需給圏外からの転入は少ない。大型SC「エルムの街」周辺の商業施設の集積が進んでおり、利便性の向上から地価は横這いとなったが、駅東部・南部土地区画整理事業地区等における住宅地の供給過剰感から需要は弱含みである。土地は230㎡程度で400万円程度、戸建住宅は1，700万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因当市は津軽西北五広域市町村圏の中核都市であるが、人口の減少傾向に加え地域経済の低迷から住宅地に対する需要は低調である。

久保田新氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田新
価格18,100円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 居住環境及び利便性良好な住宅地域で、長く続いた地価の下落により値頃感が出てきており、需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測 旧十川以西の市街地東方に位置する利便性良好な住宅地域であるが、地域内に特別の変動要因はない。地価水準は、長く続いた地価下落により値頃感があるため、今後横這い傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、五所川原市市街地内の住宅地域。需要者は、当該圏域に地縁性を有するサラリーマン等の一次取得者層が中心で、居住環境及び生活利便性が良好であるため、圏外からの転入も見られる。地価は長期に亘って下落傾向にあったが、底値感から品等良好な住宅地の地価は安定している。市場の中心となる価格帯は、土地は200㎡程度で総額300万円から500万円程度、新築の戸建住宅は1，500万円から2，000万円程度である。
一般的要因 個人消費は持ち直しつつあり、雇用情勢は改善傾向で、県内の景気は持ち直しており、住宅地需要はやや回復の兆しが見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8123991
北緯 140度4541581

参考：該当物件周辺マップ

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青森県五所川原市松島町７丁目９番青森県五所川原市字下平井町９番１青森県五所川原市字大町２５番１外青森県五所川原市字布屋町９番６外青森県五所川原市大字漆川字鍋懸１５１番１青森県五所川原市字一ツ谷１０６番１５青森県五所川原市字岩木町１番８青森県五所川原市若葉２丁目１番５１青森県五所川原市大字漆川字袖掛１１４番青森県五所川原市字田町７８番１外青森県五所川原市字本町４４番２

参考：近隣駅の地価相場

十川駅(地価相場 19,300円/㎡)五所川原駅(地価相場 19,300円/㎡)五農校前駅(地価相場 19,300円/㎡)津軽飯詰駅(地価相場 18,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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