青森県五所川原市字大町５０８番３(五所川原駅・十川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,300円

2017年01月01日に行った青森県五所川原市字大町５０８番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,300円/㎡としました。

青森県五所川原市字大町５０８番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県五所川原市字大町５０８番３
住居表示 
価格46,300円/㎡
交通施設、距離五所川原、350m
地積218㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗等が建ち並ぶ区画整理済の商業地域
前面道路の状況北東20.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

久保田新氏による調査レポート

不動産鑑定士久保田新
価格46,300円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 土地区画整理事業が完了したものの店舗の集積が進んでおらず、事業の波及効果は弱く、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測 地域内に核となる商業施設がなく競争力が弱いため、大型SCへ顧客が流出し、新規店舗開業需要は減退している。よって、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、五所川原市内の商業地域又は商住混在地域一円。需要者の中心は市内で小売業等を営む個人事業者が中心で、同一需給圏外からの需要は少ない。地域経済の低迷に加え、郊外型SC等への顧客流出に伴う既存商業地域の空洞化・繁華性の低下等が著しく、空店舗が増えつつあり、既成の近隣商業地域における土地の需要は減退している。当市においては商業地の取引は少なく需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因 商業形態の構造的変化により、中心部及びその周辺の既存の商業地域は空洞化が進み、商業目的の宅地需要は減少している。

後藤薫氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤薫
価格46,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年8月、土地区画整理事業が完了したものの、核となる商業施設がなく、郊外型SCへの顧客流出により需要は減退傾向にある。
地域要因の将来予測土地区画整理済の小売店舗が建ち並ぶ中心的商業地域として推移するものと予測されるが、郊外型SC（イオン柏、エルムの街）が開業して以後顧客流出が顕著となり、地価は下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は五所川原市の既成商業地域一円。需要者の中心は五所川原市および周辺の法人、個人事業者がほとんどである。五所川原駅東部の「エルムの街」、つがる市の「イオン柏」等の大型SCが開業して以来、顧客流出傾向が著しく既存商業地域は衰退し需要は低迷している。近隣地域内に「立佞武多の館」が開業したが集客効果はまだ弱い。市場での中心となる価格帯は、取引の事情により規模はまちまちで需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因当市は津軽西北五広域市町村圏の中核都市であるが、地域経済の低迷および商業形態の変化から商業地全般に対する需要は低調である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度8096159
北緯 140度446606

参考：該当物件周辺マップ

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青森県五所川原市松島町７丁目９番青森県五所川原市字下平井町９番１青森県五所川原市字布屋町９番６外青森県五所川原市字烏森２２番１２青森県五所川原市大字漆川字鍋懸１５１番１青森県五所川原市字一ツ谷１０６番１５青森県五所川原市字岩木町１番８青森県五所川原市大字小曲字沼田２２番７外青森県五所川原市若葉２丁目１番５１青森県五所川原市大字漆川字袖掛１１４番青森県五所川原市字田町７８番１外青森県五所川原市字本町４４番２

参考：近隣駅の地価相場

五所川原駅(地価相場 19,300円/㎡)十川駅(地価相場 19,300円/㎡)五農校前駅(地価相場 19,300円/㎡)津軽飯詰駅(地価相場 18,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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