秋田県潟上市昭和大久保字山神２２番(大久保駅・出戸浜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,600円

2017年01月01日に行った秋田県潟上市昭和大久保字山神２２番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,600円/㎡としました。

秋田県潟上市昭和大久保字山神２２番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番秋田県潟上市昭和大久保字山神２２番
住居表示 
価格10,600円/㎡
交通施設、距離大久保、900m
地積199㎡
形状台形(1.0:3.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

戸澤一喜氏による調査レポート

不動産鑑定士戸澤一喜
価格10,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因上記一般的要因のもと、少ない需要を呼び込める特段の要因等も見当たらず、街路条件等が劣る当地域の需要は一層少なく、地価は依然下落傾向。
市場の特性同一需給圏は旧昭和町地区を中心に潟上市の住宅地域。需要者は、地区に地縁的選好性を有する居住者が中心である。市内の住宅需要は秋田市寄りの旧天王町地区が中心で、他地区への需要は現在弱い。そのようなもとで、当地域は街路や街区の整然性等が劣る旧来からの住宅地域であり、また最寄り商店街の衰退傾向などもあって市場競争力が劣り、需要は一層少ない。土地は2百万円前後、新築戸建住宅は2千万円未満が需要の中心である。
一般的要因県内景気は回復基調ながら、人口減少傾向や少子高齢化等を反映し住宅需要は依然低迷し、旧昭和町地区の土地取引は依然少ない状況が続いている。

佐藤信博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤信博
価格10,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因に加え、街路・画地等住環境がやや劣る既成住宅地域であるため需要は弱く、地価は下落が続いている。
市場の特性同一需給圏は潟上市の住宅地域等。特に昭和・飯田川地区の住宅地域等と代替競争関係が強い。需要者は昭和地区に地縁的選好性を有する者が中心である。潟上市は秋田市に近い南部地区では需要が多く宅地開発も進んでいるが、その他の地区は需要が少ない状態にある。その中でも当地域のような雑然とした既成住宅地域への需要は一層弱い。需要の中心となる価格帯は、土地は200万円程度、新築戸建物件は1，800万円程度である。
一般的要因秋田市近郊住宅地として人口が増加し底堅い需要が見られる市南部地区に比し、その他の地区は需要が低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度8656292
北緯 140度0589271

参考：該当物件周辺マップ

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秋田県南秋田郡昭和町大久保字堤の上９１番２６秋田県南秋田郡昭和町大久保字高田８８番２ほか１筆秋田県潟上市昭和大久保字北野大崎道添２７番４秋田県潟上市昭和豊川竜毛字斎藤田１番３秋田県潟上市昭和大久保字堤ノ上１２番２秋田県潟上市飯田川下虻川字井戸沢４番２秋田県潟上市天王字北野３２２番１９１秋田県潟上市昭和大久保字堤ノ上９１番６９

参考：近隣駅の地価相場

大久保駅(地価相場 9,300円/㎡)出戸浜駅(地価相場 10,600円/㎡)羽後飯塚駅(地価相場 9,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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