千葉県いすみ市大原字初芝９９３１番(大原駅・西大原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,700円

2017年01月01日に行った千葉県いすみ市大原字初芝９９３１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,700円/㎡としました。

千葉県いすみ市大原字初芝９９３１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県いすみ市大原字初芝９９３１番
住居表示 
価格24,700円/㎡
交通施設、距離大原、1,100m
地積178㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地も混在する住宅地域
前面道路の状況東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤秀行氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤秀行
価格24,700円/㎡
個別的要因東側道路で日照・通風等居住性が高く、選好性が増している。
地域要因いすみ市にあっては利便性・住環境とも上位であり、供給は少ないが地価は概ね底値と判断する。
地域要因の将来予測国道沿い店舗利用の影響で、飲食店も混在するなど旧来より利用用途の多様性の多い地区である。駅周辺の旧商店街から国道へ商況が移行しており、当地区の店舗需要も高まると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR外房線の三門・大原・浪花の各駅を勢圏とする住宅地域。需要者はいすみ市内居住者が約30％、県内が約50％で個人が約70％を占める。土地取引件数は平成27年より増加で推移している。住宅地の需給は回復傾向にあるが、人口は微減である。土地は180㎡で450万円、新築の戸建物件は2，000万円程度が需要の中心である。
一般的要因土地取引は増加しており、需給バランスは向上し、地価は底値感により横ばいと判断する。

植草文雄氏による調査レポート

不動産鑑定士植草文雄
価格24,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道背後の一般住宅地域で格別の変動要因は見あたらない。需給関係は引き続き弱含みにあるが、地価は概ね横ばいで推移している。
地域要因の将来予測国道背後の住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当面は現状の住環境を維持していくと見込まれる。地価は横ばいで推移している。
市場の特性同一需給圏はいすみ市内のJR外房線の各駅圏内を中心とする住宅地域である。需要者は地縁的傾向が強い地元居住者のほか、一部市外からの転入者も見られる。当地域は国道背後の一般住宅地であり、比較的利便性は良好である。宅地需要は引き続き弱含んでいるが、地価は概ね横ばいで推移している。180㎡程度で400∼500万円が取引の中心である。
一般的要因人口流失と老齢化が進んでおり、地方経済の回復も遅れていることから、宅地需要は引き続き低迷している。地価は概ね底値圏にあると推測する。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度2530327
北緯 140度395276

参考：該当物件周辺マップ

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大阪府泉南郡岬町淡輪１２５９番８千葉県夷隅郡岬町長者字南中宿１４９番千葉県夷隅郡大原町大原字初芝９９３１番千葉県夷隅郡大原町大原字西仲町７７６２番２岡山県英田郡大原町古町字與佐エ門田１３６９番４外岡山県英田郡大原町古町字川屋田１７８３番６千葉県夷隅郡岬町長者字南下宿２１７番６千葉県夷隅郡岬町椎木字畑中２５８７番６千葉県夷隅郡岬町長者字上中宿５０１番千葉県いすみ市大原字東仲町８６９９番千葉県いすみ市大原字西仲町７７６２番２千葉県いすみ市深堀字梶野下２４０番２

参考：近隣駅の地価相場

大原駅(地価相場 21,850円/㎡)西大原駅(地価相場 21,850円/㎡)三門駅(地価相場 19,900円/㎡)浪花駅(地価相場 21,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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