静岡県浜松市北区細江町広岡字外平８３番１(岡地駅・気賀駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


36,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市北区細江町広岡字外平８３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を36,000円/㎡としました。

静岡県浜松市北区細江町広岡字外平８３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市北区細江町広岡字外平８３番１
住居表示 
価格36,000円/㎡
交通施設、距離気賀、1,600m
地積216㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地が見られる住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀正美氏による調査レポート

不動産鑑定士堀正美
価格36,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因細江町中心部の北東側の高台にあり、供給が少ないが需要は底堅い。
地域要因の将来予測農地も介在する高台の住宅地域であるが、宅地化の進展は鈍く、今後も現在の状態が続くと見られる。
市場の特性同一需給圏は細江町、引佐町を中心とする圏域である。需要者は細江町内居住者が多くを占めている。町内の郊外部の桜ヶ丘団地、美咲台団地等の大規模分譲地の宅地供給が一段落し、他所での新たな小規模分譲地に需要が拡散しており、特に高台に所在する物件の売れ行きは、今までに比べて順調に推移している。土地は総額で700万∼1000万円程度、土地・建物の場合は1800万∼2300万円程度が需要の中心である。
一般的要因旧浜松市の北部地域での宅地供給が需要を満たさないため、旧引佐郡にも需要が波及しつつある。価格水準は概して横ばいから強含みの傾向である。

松島芳知氏による調査レポート

不動産鑑定士松島芳知
価格36,000円/㎡
個別的要因標準地の個別的要因に変動は見られない。標準地の個別的要因は、南側接面で、基準方位に比べ日照が優る点があげられる。
地域要因一般住宅の中に農地も見られる住宅地域で外部からの転入は少ないが、地価については値頃感から概ね安定傾向にある。
地域要因の将来予測地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。地価は今後の景気動向にもよるが、台地上の住宅地需要が認められるため、堅調に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は細江町、引佐町を中心とした圏域である。需要者層は30∼40代の給与所得者が中心である。近隣は既成集落地域で、これまでは、外部からの転入者は少なかったが、標準地より南の三方原や初生周辺で手頃な物件がなかった人が探し求める動きも見られている。相場観としては60坪程度の場合、土地は700∼1000万円程度、新築の戸建住宅は2000∼2300万円程度が中心である。
一般的要因利便性が良い又は高台の住宅地域については需要が概ね堅調で推移しているが、沿岸部や混在住宅地については需要はやや弱い状況にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,畑
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8123894
北緯 137度6586862

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県神戸市北区南五葉３丁目７番６兵庫県神戸市北区有馬町字有馬１２０１番外静岡県浜松市北区細江町小野字走落２８９番９静岡県浜松市北区引佐町金指字西金指１５８０番２９兵庫県神戸市北区有野町唐櫃字平垣２２１８番１静岡県浜松市北区引佐町金指字東金指１０２９番６静岡県浜松市北区初生町字追分東３４７番５

参考：近隣駅の地価相場

岡地駅(地価相場 39,000円/㎡)気賀駅(地価相場 39,500円/㎡)金指駅(地価相場 39,000円/㎡)西気賀駅(地価相場 36,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード