静岡県浜松市北区細江町気賀字上気賀８５３番２外(気賀駅・岡地駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,000円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市北区細江町気賀字上気賀８５３番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,000円/㎡としました。

静岡県浜松市北区細江町気賀字上気賀８５３番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市北区細江町気賀字上気賀８５３番２外
住居表示 
価格45,000円/㎡
交通施設、距離気賀、700m
地積267㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が密集する既成住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堀正美氏による調査レポート

不動産鑑定士堀正美
価格45,500円/㎡
個別的要因特に個別的要因の変動はない。
地域要因戸建住宅を中心とする熟成した住宅地域で、取引は少ない。北側背後に山が迫っている分、同一需給圏内での競争力が劣る。
地域要因の将来予測戸建住宅を中心とする住宅地としての現状を維持していくもの予想する。
市場の特性同一需給圏は概ね細江町、引佐町を中心とした圏域である。需要者層は30∼40歳代の給与所得者を中心とする。細江町内では、天浜線の北側の高台や都田川の南側で散発的に宅地供給が行われ、桜ヶ丘等の熟成した住宅団地では中古住宅の売買が散見されるが、本標準地のように気賀駅に近い地域での売買はかなり少ない。外部地域からの流入が少ない傾向が継続している。土地は1000万円程度、新築の戸建住宅は2500万円程度が需要の中心である。
一般的要因旧浜松市の北部地域での宅地供給が需要を満たさないため、旧引佐郡にも需要が波及しつつある。価格水準は概して横ばいから強含みの傾向である。

松島芳知氏による調査レポート

不動産鑑定士松島芳知
価格45,000円/㎡
個別的要因標準地の個別的要因に変動は見られない。標準地の個別的要因は、南側接面で、基準方位に比べ日照が優る点があげられる。
地域要因やや傾斜のある山裾の住宅地域で、地縁的選考性が強く、外部からの流入も少ないため、需要は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測地域内に格別な変動要因はないため、当分の間は現状を維持すると予測する。地縁的選考性が高い地域であるため需要が弱い。したがって、地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は細江町、引佐町を中心とする圏域である。需要者は同一需給圏のうち細江町内居住者が多くを占める。浜松市の中心部から遠いため、外部からの転入は少なく需要は限定的である。防災意識の高まりから、土砂災害警戒区域に近い住宅地については、一部で敬遠する動きも見られる。土地は900万∼1300万円程度、新築の戸建住宅の場合は2000万∼2500万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因利便性が良い又は高台の住宅地域については需要が概ね堅調で推移しているが、沿岸部や混在住宅地については需要はやや弱い状況にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8087731
北緯 137度6556838

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県神戸市北区南五葉３丁目７番６兵庫県神戸市北区有馬町字有馬１２０１番外静岡県浜松市北区細江町小野字走落２８９番９静岡県浜松市北区引佐町金指字西金指１５８０番２９兵庫県神戸市北区有野町唐櫃字平垣２２１８番１静岡県浜松市北区細江町広岡字外平８３番１

参考：近隣駅の地価相場

気賀駅(地価相場 39,500円/㎡)岡地駅(地価相場 39,000円/㎡)金指駅(地価相場 39,000円/㎡)西気賀駅(地価相場 36,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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