佐賀県佐賀市諸富町大字徳富字三本黒木六２０２４番１６の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,500円

2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市諸富町大字徳富字三本黒木六２０２４番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,500円/㎡としました。

佐賀県佐賀市諸富町大字徳富字三本黒木六２０２４番１６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番佐賀県佐賀市諸富町大字徳富字三本黒木六２０２４番１６
住居表示 
価格27,500円/㎡
交通施設、距離佐賀、8,900m
地積175㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大串俊三氏による調査レポート

不動産鑑定士大串俊三
価格27,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因格別の変動要因はない。
地域要因の将来予測諸富町では中位の住宅地域である。住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持していくものと予測する。地価は、いわゆる50戸連たんで開発されている分譲住宅等の影響で下落傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は合併前の佐賀市南部、諸富町、川副町、東与賀町、福岡県大川市の住宅地域である。需要者は諸富町内の居住者や佐賀市や大川市に勤務先がある個人が中心である。諸富町の出身者等地縁・血縁がある個人も需要者と考えられる。いわゆる50戸連たんの開発による住宅に需要が選好されるため、諸富町の中心市街住宅地の需要は弱く取引は少ない。土地は200㎡程度で6百∼7百万円程度、新築戸建では23百万円程度の物件が需要の中心となっている。
一般的要因佐賀市の周辺部の住宅地域では、市街化調整区域でのいわゆる50戸連たんによる開発が活発で住宅地の供給が多くなっている。

後藤修氏による調査レポート

不動産鑑定士後藤修
価格27,500円/㎡
個別的要因特段の個別的要因の変動はないものと判断した。
地域要因特段の変動はない。周辺の戸建住宅分譲が好調で、相対的に厳しい需給環境にあり、住宅需要は弱い傾向にある。
地域要因の将来予測諸富地区では中心部に位置するものの、50戸連たんによる戸建分譲住宅の価格の影響を受けて、相対的に需要は低位に推移している地域である。今後も現状を維持し、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は旧佐賀市の佐賀市南部、諸富町、川副町、東与賀町の住宅地域である。需要者は地縁者及び佐賀市・大川市のサラリーマン並びに自営業者が中心である。地元産業である木工関連事業の業績は低迷しており、地域のサラリーマンの所得環境は厳しい状況である。佐賀市南部の市街化調整区域での戸建分譲販売と競合しており、近隣地域は厳しい状況にある。土地は450万円∼700万円、新築戸建住宅は2500万円以下が需要の中心である。
一般的要因アベノミクス効果等からか新築住宅の需要が堅調との声が多いが、諸富町地区ではその効果は限定的であり、不動産需要も低位である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度2248032
北緯 130度357231

参考：該当物件周辺マップ

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福岡県大川市大字幡保字若松７０番１外３筆福岡県大川市大字向島字小屋ノ内１６９３番１外２筆福岡県大川市大字向島字小屋ノ内１６９３番１ほか２筆佐賀県佐賀郡諸富町大字為重字石塚分１９０番１佐賀県佐賀市赤松町２１５番佐賀県佐賀市卸本町２３２８番佐賀県佐賀市愛敬町２９９番２佐賀県佐賀市城内１丁目２９６番佐賀県佐賀市日の出１丁目３７３番佐賀県佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角８０６番６外佐賀県佐賀市諸富町大字徳富字高津搦７６番１１佐賀県佐賀市諸富町大字諸富津字二本松五１２５番２佐賀県佐賀市諸富町大字為重字石塚分三本松三角４０１番１外

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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