佐賀県佐賀市諸富町大字為重字石塚外搦１７６４番１０の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
16,100円
2017年01月01日に行った佐賀県佐賀市諸富町大字為重字石塚外搦１７６４番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 佐賀県佐賀市諸富町大字為重字石塚外搦１７６４番１０ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 16,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 佐賀、9,400m |
| 地積 | 196㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 漁家住宅、一般住宅等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
大串俊三氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 大串俊三 |
|---|---|
| 価格 | 16,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 格別の変動要因はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 筑後川沿いの漁家住宅が主体の住宅地域で、外部からの転入はあまり見られない。格別の変動要因はないので今後とも現状を維持していくものと予測する。過疎化の進行で地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は合併前の佐賀市南部、諸富町、川副町、東与賀町の住宅地域である。需要者は同一需給圏内の第1次産業従事者やその家族等が中心である。同一需給圏外からの転入は少ない。諸富町の主要産業である木工業の業績回復の遅れや農業・漁業を取り巻く環境が厳しく住宅地では需要がやや弱くなっている。土地は250㎡程度で4百∼5百万円程度、新築の戸建物件は20百万円程度の物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 佐賀市の周辺部の住宅地域では、市街化調整区域でのいわゆる50戸連たんによる開発が活発で住宅地の供給が多くなっている。 |
後藤修氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 後藤修 |
|---|---|
| 価格 | 16,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の個別的要因の変動はないものと判断した。 |
| 地域要因 | 特段の変動はない。地場産業の低迷が継続しており、所得環境の改善が見込めない状況で、住宅需要は弱い傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 漁家住宅が主体の住宅地域であるが、漁師等の後継者は減少傾向であり、外部からの転入者も少ない。今後も現状を維持し、地価は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧佐賀市の佐賀市南部、諸富町、川副町、東与賀町の住宅地域である。需要者は第一次産業従事者及びその家族であり地縁性が強い傾向がある。需要者の対象が限られるため需要者は少なく、土地取引は低調で推移している。地元産業である木工関連事業の業績は低迷しており、地域のサラリーマンの所得環境は厳しい状況である。土地は300万円∼400万円、新築戸建住宅は2500万円以下が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | アベノミクス効果等からか新築住宅の需要が堅調との声が多いが、諸富町地区ではその効果は限定的であり、不動産需要も低位である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2143544 北緯 130度3545286 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
福岡県大川市大字幡保字若松７０番１外３筆福岡県大川市大字向島字小屋ノ内１６９３番１外２筆福岡県大川市大字向島字小屋ノ内１６９３番１ほか２筆佐賀県佐賀郡諸富町大字為重字石塚分１９０番１佐賀県佐賀市卸本町２３２８番佐賀県佐賀市愛敬町２９９番２佐賀県佐賀市多布施３丁目２４番５佐賀県佐賀市城内１丁目２９６番佐賀県佐賀市日の出１丁目３７３番佐賀県佐賀市諸富町大字山領字山領分四本谷一角８０６番６外佐賀県佐賀市諸富町大字徳富字高津搦７６番１１佐賀県佐賀市諸富町大字諸富津字二本松五１２５番２佐賀県佐賀市諸富町大字為重字石塚分三本松三角４０１番１外
参考：近隣駅の地価相場
引用
国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード