三重県四日市市山田町字吉田ケ原２０５７番１の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


22,800円

2016年01月01日に行った三重県四日市市山田町字吉田ケ原２０５７番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,800円/㎡としました。

三重県四日市市山田町字吉田ケ原２０５７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県四日市市山田町字吉田ケ原２０５７番１
住居表示 
価格22,800円/㎡
交通施設、距離内部、6,100m
地積229㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と一般住宅が混在する既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田直人氏による調査レポート

不動産鑑定士前田直人
価格22,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当市南西部郊外の農家集落地域内に所在し、市街化調整区域内にある。地区外からの転入は少なく需要は限定的で弱い。地価も下落傾向が続く。
地域要因の将来予測四日市市南西部郊外の農家集落地域である。市街化調整区域内にあって、需要者も地縁のある個人が主となり需要が限定的であるため、地価も下落傾向での推移が見込まれる。地域内に大きな変動要因はない。
市場の特性同一需給圏は、四日市市及び周辺町を含む市街化調整区域内の農家住宅地域の範囲である。主たる需要者は、農家住宅を中心とする既成住宅地域であるため同一需給圏内あるいは周辺の居住者や当該圏域に地縁を有する個人が中心である。需要者が限定的であるため、全般的に取引は少ない。取引が少ないため、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況である。
一般的要因当市の人口は概ね横ばい傾向にある。取引件数は前年比で減少している。利便性の高い住宅地需要は堅調であるが、利便性に劣る住宅地需要は弱い。

梅村啓之氏による調査レポート

不動産鑑定士梅村啓之
価格22,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市西部郊外の農家集落地域で、他の地域からの転入者は少なく、取引は停滞しており、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測市街化調整区域内の既成集落地域であり、住宅の建替え等はみられるものの他地域からの転入は少なく、需要は弱いため、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、四日市市郊外から菰野町にわたる市街化調整区域の既成集落地域であり、典型的な需要者は集落内の居住者または周辺地域の居住者で当該集落に地縁を有する個人である。郊外の住宅団地との比較において、調整区域にある既成集落地が選好される傾向は低く、したがって需要者の存する範囲は狭いものとなっている。取引される画地規模も様々であり、したがって需要の中心となる価格は見出しにくい。
一般的要因市内の人口は概ね横ばい傾向。住宅地価格は、利便性・品等の高い地域で上昇傾向も、高齢化の進む地域や利便性に劣る地域の下落率は大きい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度9419353
北緯 136度5392554

参考：該当物件周辺マップ

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三重県四日市市南小松町字蔵持１４６３番ほか１筆三重県四日市市小林町字小林新田３００８番６９三重県四日市市あかつき台４丁目１番４０

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
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