千葉県印西市中央北２丁目１番２(千葉ニュータウン中央駅・小室駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


190,000円

2017年01月01日に行った千葉県印西市中央北２丁目１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を190,000円/㎡としました。

千葉県印西市中央北２丁目１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番千葉県印西市中央北２丁目１番２
住居表示 
価格190,000円/㎡
交通施設、距離千葉ニュータウン中央、駅前広場接面
地積1,650㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況低層店舗、共同住宅、空地等の混在する商業地域
前面道路の状況北東駅前広場市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

杉田秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士杉田秀樹
価格190,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。
地域要因 未だ土地の潜在力を発揮していない駅前商業地域。周辺地域ではマンション開発や戸建分譲が進展しており、今後の発展が期待される。
地域要因の将来予測 千葉ニュータウン中央駅北側の駅前商業地域。千葉ニュータウンには大規模商業施設が多く競合する面もあるが、駅前という立地条件の優位性や周辺地域でのマンション開発等の進展もあり、今後の発展が期待される。
市場の特性 同一需給圏は印西市及び周辺市の駅前商業地域。需要者は店舗、マンション等の開発運営会社、銀行等の大手法人が中心である。近年、圏域内の多くの地域で大型商業施設に顧客が集中し、既存商業地域の商況は年々低下している。当地域は千葉ニュータウンの中心的な駅の駅前商業地域でまだ未利用地も見られるが、周辺地域でマンション開発や戸建住宅の分譲が進展しており、今後の発展が期待される。地価は取引が稀であり、中心となる価格帯は見い出し難い。
一般的要因 北総地域は競合する大型商業施設が多く商況は厳しいが、千葉ニュータウンの商業地域は集積度が高く、顧客誘引力が強いため比較的優位にある。

笹野善基氏による調査レポート

不動産鑑定士笹野善基
価格190,000円/㎡
個別的要因価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。
地域要因千葉ニュータウン中央駅周辺住宅地域の開発が進み、商業背後地が拡大、地域人口が増加傾向にある。
地域要因の将来予測千葉ニュータウン中央駅ロータリーに位置する駅前商業地域で、駅周辺の住宅地開発が進んでおり、周辺商業背後地の人口も増えていることから、今後さらに発展性が見込める。
市場の特性同一需給圏は北総線沿線を中心に印西市及び周辺市を含む広域的な鉄道駅周辺と判定した。北総線の中心的駅である「千葉ニュータウン中央駅」の駅前地域であるが、駐車場も多く見られ商業施設の集積度はいまだ低い。需要者は、銀行、保険関係等金融機関やテナントビルの運営会社等が主となる。画地規模が様々で総額としての中心的価格の把握は困難であるが、他の駅前商業地域との比較では㎡当たり単価は180，000∼200，000円程度が中心となる。
一般的要因北総線沿線の千葉ニュータウンは人口増で発展傾向だが成田線沿線は人口減で衰退傾向。国道464号を中心に集客力のある商業施設が集積している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度8009608
北緯 140度1149233

参考：該当物件周辺マップ

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千葉県印旛郡印西町木下東１丁目３番２千葉県印西市小林字宿１５６１番２千葉県印西市戸神台１丁目１６番２千葉県印西市中央北２丁目１番２

参考：近隣駅の地価相場

千葉ニュータウン中央駅(地価相場 65,450円/㎡)小室駅(地価相場 76,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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