徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番(鳴門駅・撫養駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,800円

2017年01月01日に行った徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,800円/㎡としました。

徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番徳島県鳴門市瀬戸町明神字越浦２３８番
住居表示 
価格23,800円/㎡
交通施設、距離鳴門、4,100m
地積165㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

藤本誠司氏による調査レポート

不動産鑑定士藤本誠司
価格23,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因供給過剰の土地柄にあるが、近年の地価は長期間の下落により底打ち感が見受けられるに至っている。
地域要因の将来予測 塩田跡地の広大にして安価な土地供給により、地価の大幅下落が継続した地域である。 近年、長期間の地価下落による底打ち感が見受けられ、今後は地価下落は縮小するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、瀬戸町及び鳴門町を中心とした住宅地域。主な需要者は、市中心部や隣接する製薬会社等に勤務する会社員等である。安価な土地供給により地価下落が継続し、近年は値ごろ感が出てきている。供給過剰気味の土地柄から売却希望価格にばらつきが見受けられるが、需要の中心となる価格帯は土地165㎡で390万円前後と推定する。
一般的要因鳴門市中心部の人気の高い住宅地域において地価が上昇しており、その周辺部においても地価の下げ止まり傾向が見受けられる。

上垣小織氏による調査レポート

不動産鑑定士上垣小織
価格23,800円/㎡
個別的要因変動なし。
地域要因 熟成した区画整理済の住宅地域で地域の変化は乏しいが、地価が大きく下落し値頃感が出てきたことから下落率は徐々に縮小している。
地域要因の将来予測周辺地域で競合する住宅地域の供給圧力により地価が大きく下落したが、価格水準の低下により下落率は縮小しており、市中心部の地価の安定化に伴い当該地域も徐々に横ばいへと近づいていくと予測する。
市場の特性同一需給圏は鳴門駅圏における郊外の住宅地域一円で、需要者は鳴門市に居住又は勤務する者が中心。瀬戸町周辺においては区画整理地等が広大に広がり供給過剰となる一方、周辺地域においても未利用地の多い住宅団地が競合するなど需給バランスが崩れ地価が大きく下落してきた。近年は地価水準の下落から割安感が広がり、徐々に下落率は縮小している。売り出し価格にはバラツキが見られるが、概ね50坪前後の規模で総額400万円程度の取引が多い。
一般的要因 県内経済指標は一部で足踏みも見られるが全体としては改善、上昇傾向が継続している。鳴門市中心部の不動産市況も安定している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度2032942
北緯 134度5828004

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

徳島県鳴門市撫養町弁財天字派名１０番５徳島県鳴門市瀬戸町北泊字北泊３３５番３

参考：近隣駅の地価相場

鳴門駅(地価相場 38,900円/㎡)撫養駅(地価相場 41,000円/㎡)金比羅前駅(地価相場 35,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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