兵庫県神戸市垂水区西舞子３丁目１８番２外(朝霧駅・西舞子駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


142,000円

2017年01月01日に行った兵庫県神戸市垂水区西舞子３丁目１８番２外(兵庫県神戸市垂水区西舞子３−１６−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を142,000円/㎡としました。

兵庫県神戸市垂水区西舞子３丁目１８番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県神戸市垂水区西舞子３丁目１８番２外
住居表示西舞子３−１６−２３
価格142,000円/㎡
交通施設、距離西舞子、400m
地積239㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況北西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

是川哲明氏による調査レポート

不動産鑑定士是川哲明
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅から徒歩圏内で店舗等も見られ利便性が比較的良い地域である。
地域要因の将来予測成熟した住宅地域で特に変動要因も見当たらず、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山陽本線、山陽電鉄本線の沿線で神戸市内の住宅地域。需要者の中心は圏内の居住者であるが、圏外からの転入者も見られる。鉄道駅からは徒歩圏内であり、幹線道路の背後に位置して利便性も良いことから需給は安定的に推移している。土地は200㎡程度で2800万円程度、新築の戸建物件は規模の小さい物件が増えつつあり3500万円程度が需要の中心となる価格帯と見られる。
一般的要因景気は回復基調。人口は概ね横ばい。大規模住宅団地の継続的な新規開発や既成市街地の小規模分譲が見られるなど需要は比較的安定して推移。

野島準一氏による調査レポート

不動産鑑定士野島準一
価格142,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因通勤利便性はやや劣る山陽電鉄沿線ながら「西舞子」駅からは徒歩圏で、選好度が比較的良好な地域で概ね実需水準とみられ地価は横這いとなった。
地域要因の将来予測当該地域は熟成した住宅地域で、急速な変化は見込めず、当分現状維持するものと予測する。ほぼ実需水準にあり地価は安定的である。
市場の特性同一需給圏は神戸市内のうち山陽電鉄本線及びJR山陽本線沿線の住宅地域。需要者の中心はほぼ神戸市内居住者である。既成住宅地域で画地規模には幅があるが、供給は既存画地の分割による小規模な建売分譲が見られる程度である。一方、景気の減速から長期化していた市場滞留期間が戻りつつあり、実需は回復傾向にある。土地は200㎡程度で2，500万円∼3，000万円程度、新築の戸建住宅は4，500万円程度が中心。
一般的要因昨年は購入者の希望額が区内の住宅総額を下回りがちな市況となり、取引自体は減少したが、地価への影響は軽微で総じて横這い傾向となった。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度6419776
北緯 135度0294037

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

朝霧駅(地価相場 132,500円/㎡)西舞子駅(地価相場 138,500円/㎡)大蔵谷駅(地価相場 120,500円/㎡)舞子駅(地価相場 150,000円/㎡)人丸前駅(地価相場 114,000円/㎡)霞ヶ丘駅(地価相場 165,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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