青森県上北郡おいらせ町三本木１００番４外(下田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


5,700円

2017年01月01日に行った青森県上北郡おいらせ町三本木１００番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を5,700円/㎡としました。

青森県上北郡おいらせ町三本木１００番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県上北郡おいらせ町三本木１００番４外
住居表示 
価格5,700円/㎡
交通施設、距離下田、800m
地積470㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、農家住宅等が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.5m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤美佐緒氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤美佐緒
価格5,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特段の変動要因はない。古くからの農家集落である当地域では農家経済の長期低迷や高齢化等から、近年は分家等による取得も殆どみられない。
地域要因の将来予測農家住宅地域で、今後とも現環境を維持するするものとみられる。地縁的選好性が強く取引は殆どみられないが、付近の住宅地の取引価格は底堅く推移しており、地価は弱含み∼横這い傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当町の住宅地域一円。需要者は地縁のある一次取得者が中心である。近年は三沢市に隣接した北部郊外の新興住宅地域に需要が集中、既成住宅地域では不動産取引が非常に少なく、需要は低調である。圏域内における需要の中心は、土地は200∼300㎡程度で総額350万円前後の一般住宅地域や新興住宅地域内の土地で、農家集落や調整区域ではさらに取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因世帯数は増加、人口は横這い。現在のところ、三沢市に近い北部郊外の新興住宅地域が当町の住宅地需要を牽引している。

成田哲夫氏による調査レポート

不動産鑑定士成田哲夫
価格5,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因下田駅に近い一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域であるが、周辺において宅地開発等は認められず、発展性に乏く、地価は下落傾向で推移した。
地域要因の将来予測一般住宅と農家住宅が混在する既成住宅地域であるが、格別の変動要因は認められないので、当面現在の住環境を維持するとみられる。農業経営の不振により需要は減退、地価は当分下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏はおいらせ町の市街地外縁の住宅地域一円と見込まれる。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者層で、圏外からの転入者は少ない。当町は八戸市と三沢市の中間に位置し、両市のベッドタウンとしての需要はあるが、近年当町においては総じて住宅地の供給が過剰傾向にあり、需要は弱い。市場の中心となる価格帯は、土地が450㎡程度で250万円前後、新築の戸建物件は近年では殆ど見受けられないが、1，800万円程度と推測される。
一般的要因八戸市及び三沢市に隣接し、両市への通勤圏内にあり、人口は横這い、世帯数が増加傾向にあることから、下落率は他町村に比べて相対的に小さい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度5928634
北緯 141度4096819

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

下田駅(地価相場 13,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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