青森県上北郡おいらせ町中下田１４５番６２(下田駅・向山駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


10,300円

2017年01月01日に行った青森県上北郡おいらせ町中下田１４５番６２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を10,300円/㎡としました。

青森県上北郡おいらせ町中下田１４５番６２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番青森県上北郡おいらせ町中下田１４５番６２
住居表示 
価格10,300円/㎡
交通施設、距離下田、1,700m
地積133㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北東5.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

工藤美佐緒氏による調査レポート

不動産鑑定士工藤美佐緒
価格10,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因30年以上前に開発された分譲地域で全般に古い建物が多く、また近年開発された新興住宅地域と比べ道路も狭い等市場競争力は弱い。
地域要因の将来予測特段の経済的変動要因はなく、今後とも現状程度で推移するものとみられる。代替性の強い西方の新興住宅地域では未だ空地が多いながらも、取引価格は底堅く推移しており、地価は横這い傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当町南部の住宅地域一円。需要者は地縁のある一次取得者が中心で、圏外からの転入者は少ない。需要の旺盛な三沢市近郊の新興住宅地域に比べ、町南部の旧来からの既成住宅地域では住宅地需要は弱い。しかしながら取引価格は底堅く推移しており、最近は全般に下げ止まり感が窺える。このような状況のもと、土地は200∼300㎡程度で総額350万円前後、新築戸建物件は1，800万円程度が需要の中心とみられる。
一般的要因世帯数は増加、人口は横這い。現在のところ、三沢市に近い北部郊外の新興住宅地域が当町の住宅地需要を牽引している。

成田哲夫氏による調査レポート

不動産鑑定士成田哲夫
価格10,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境が比較的良好であり、地価は値頃感のある水準まで下落しているため、横這い傾向で推移した。
地域要因の将来予測格別の変動要因は認められないので、現状維持で推移するとみられる。当町北部郊外において住宅地の開発が盛んで、そちらに需要が集中していたが、近隣地域においても、地価の底値感から下止まりの動きが続くと予測。
市場の特性 同一需給圏はおいらせ町の住宅地域一円、特に南部の一般住宅地域。需要者の中心は圏内に居住する30∼40歳代の一次取得者層で、同一需給圏外からの転入者は少ない。当町北部地区において住宅地の開発が盛んであり、その供給圧力により、圏内における需要は弱含みで推移してきたが、地価は底値感から下止まりの動きがみられる。中心となる価格帯は、土地が200∼300㎡程度で350万円前後、新築の戸建物件は近年では少ないが1，800万円程度。
一般的要因八戸市及び三沢市に隣接し、両市への通勤圏内にあり、人口は横這い、世帯数が増加傾向にあることから、下落率は他町村に比べて相対的に小さい。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 40度6031147
北緯 141度3965108

参考：該当物件周辺マップ

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青森県上北郡下田町字上川原２７番青森県上北郡下田町字中下田１８７番３青森県上北郡下田町字境田１０番１静岡県下田市東中１０番１２青森県上北郡下田町字上川原２７番外青森県上北郡下田町字下谷地３８番３青森県上北郡百石町字下明堂８２番２１青森県上北郡おいらせ町上川原２７番外青森県上北郡おいらせ町中下田１１４番７

参考：近隣駅の地価相場

下田駅(地価相場 13,300円/㎡)向山駅(地価相場 8,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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