静岡県焼津市上泉字つつじ平１３８番８５(藤枝駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


42,200円

2017年01月01日に行った静岡県焼津市上泉字つつじ平１３８番８５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を42,200円/㎡としました。

静岡県焼津市上泉字つつじ平１３８番８５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県焼津市上泉字つつじ平１３８番８５
住居表示 
価格42,200円/㎡
交通施設、距離藤枝、4,100m
地積271㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

芝口直樹氏による調査レポート

不動産鑑定士芝口直樹
価格42,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境良好な既存の住宅団地であり、周辺では東名スマートICが開通するなど、利便性も向上しており、地価は安定している。
地域要因の将来予測戸建住宅が建ち並ぶ成熟した既存の住宅団地であり、近くに東名スマートICが開通したほか、居住環境にも難がないことから、今後建て替え等を繰り返し、現状を基調として安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は志太地区の住宅地域一円で特に旧大井川町内が中心である。需要者は焼津市内または藤枝市等の周辺市に勤務先を有する一次取得者が中心である。戸建住宅が建ち並ぶ街区整然とした住宅地域で居住環境が良好なほか、付近に東名スマートICが開設されて以来利便性も向上しており、需要者の注目度も高く、地価は安定している。土地は総額で1，000万円前後、新築の戸建物件は2，500万円前後が取引の中心である。
一般的要因沿岸部における不動産需要は引き続き低迷しており、需要は内陸部にシフトしている。シフト先は周辺他市のケースもあり、市況は全般に弱い。

川村都孝氏による調査レポート

不動産鑑定士川村都孝
価格42,200円/㎡
個別的要因個別的要因について、代替・競争関係にある他の不動産と比較した場合の優劣、競争力の程度に変動はない。
地域要因戸建住宅が建ち並ぶ環境良好な住宅地域で、東名スマートICの開通により利便性が向上して需要は回復傾向にあり、地価は横這いとなった。
地域要因の将来予測藤枝市境付近にある環境良好な住宅団地で、市街地からの接近性は劣るが周辺に東名スマートICが開通したため、需要は回復傾向にある。今後も現況の住宅地域として、地価は横這い傾向で推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は志太地区の住宅地域一円。需要者は旧大井川町在住者を中心に、焼津市及び藤枝市等周辺市に勤務先を有する第1次取得者が殆どである。平成28年3月に上泉・上新田地内に東名大井川藤枝スマートICが開通し、また需要が高い藤枝市南部郊外の住宅地域とも代替・競争関係にあるため需要は回復傾向にある。土地は1000万円内外、新築戸建で2500万円程度が需要の中心と思われる。
一般的要因JR西焼津駅周辺地域の需要が堅調であるほかは住宅地需要がやや弱く、将来の被災危険性を背景に、沿岸部から内陸部への需要シフトが続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度8161351
北緯 138度2496363

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

藤枝駅(地価相場 78,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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