愛媛県東温市南方字森１８９９番１３(横河原駅・愛大医学部南口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


43,200円

2017年01月01日に行った愛媛県東温市南方字森１８９９番１３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を43,200円/㎡としました。

愛媛県東温市南方字森１８９９番１３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番愛媛県東温市南方字森１８９９番１３
住居表示 
価格43,200円/㎡
交通施設、距離横河原、1,200m
地積140㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西4.0m私道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大河功一氏による調査レポート

不動産鑑定士大河功一
価格43,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因価格水準は異なるが、旧重信町域での区画整理事業で宅地が大量供給されており、需要はやや低調に推移している。
地域要因の将来予測県道松山川内線の背後に位置する一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現状の住環境が維持されるものと予測する。地価水準は依然として下落傾向にあり、暫くは弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね旧川内町中心部及びその周辺の住宅地域の圏内。需要者は圏内居住及び地縁を有する30∼40代の1次取得者層が中心であるが、圏外からの需要も認められる。居住環境も比較的良好であり、生活利便性にも優れるものの、需要者層自体が縮小し、住宅地需要全般に冷え込みがみられることから、地価は弱含みで推移している。土地は700万円程度で、新築戸建物件は2，300万円前後が需要の中心である。
一般的要因賃金上昇等の実質的な景気回復の兆しはごく一部に止まっており、近年の収入減少等により、返済能力は低下したままである。

藤本孝明氏による調査レポート

不動産鑑定士藤本孝明
価格43,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因旧重信町内において、東温市が土地区画整理事業を行い、大規模な分譲宅地が供給されており、価格水準は異なるものの、全域的な供給過剰観がある。
地域要因の将来予測当該地域は戸建住宅地域としてほぼ成熟しつつあり、今後とも良好な住環境を維持するものと予測する。住宅地需要は低迷しており、地価は下落傾向にある。しばらくはこの傾向で推移するものと予想する。
市場の特性同一需給圏は旧川内町および旧重信町東部の住宅地一円である。需要者の中心は東温市に居住又は松山市に勤務する30∼40代の一次取得者層である。東温市は松山市のベッドタウンとして人口を増やしてきたが、近年人口も減少に転じ、住宅地需要は低迷している。新規の宅地供給は小規模開発が見られる程度である。土地は45坪程度で650万円前後、新築戸建物件で2，300万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因松山市のベッドタウンとして発展してきたが、近年は人口減少に転じている。所得環境の改善は進まず、先行きの不透明感は拭えない状態にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度7995692
北緯 132度8974124

参考：該当物件周辺マップ

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愛媛県温泉郡川内町大字北方字川上甲２２７４番愛媛県温泉郡川内町大字松瀬川字横灘甲４７３番１愛媛県温泉郡川内町大字南方字上砂６２９番１ほか１筆愛媛県温泉郡重信町大字横河原字桟敷２７５番８愛媛県温泉郡重信町大字横河原字前川１３３５番１５愛媛県温泉郡川内町大字南方字竹鼻１４４３番８愛媛県東温市横河原字前川１３３５番１５愛媛県東温市南方字町裏５７１番４愛媛県東温市南方字竹鼻１４５１番１外１筆愛媛県東温市南方字川上４９６番８愛媛県東温市北方字川上甲２２４１番２愛媛県東温市則之内字三島乙２５４８番２４愛媛県東温市横河原字桟敷２７５番８愛媛県東温市南方字上砂６１４番５愛媛県東温市南方字竹鼻１４５１番１外１筆

参考：近隣駅の地価相場

横河原駅(地価相場 66,000円/㎡)愛大医学部南口駅(地価相場 66,000円/㎡)見奈良駅(地価相場 66,000円/㎡)田窪駅(地価相場 66,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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