長崎県長崎市木鉢町１丁目１０９番５３(大波止駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


54,000円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市木鉢町１丁目１０９番５３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,000円/㎡としました。

長崎県長崎市木鉢町１丁目１０９番５３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市木鉢町１丁目１０９番５３
住居表示 
価格54,000円/㎡
交通施設、距離長崎、5,800m
地積205㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

宮崎英之氏による調査レポート

不動産鑑定士宮崎英之
価格54,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因長崎市の西部に位置し、周辺に開発された大規模住宅団地の供給過剰感の影響で住宅地の需要は弱く、地価は依然として下落傾向である。
地域要因の将来予測長崎市西部の旧来からの区画整然とした住宅地域。周辺に開発された大規模住宅団地の供給過剰感により、宅地需要は弱く、依然として地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は長崎市西部から北西部にかけての住宅地域である。需要者の中心は長崎市内在住及び隣接町内在住の一次取得者層が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。周辺に開発された大規模住宅団地の供給過剰感の影響で住宅地の需要は弱い。新規の複合不動産の取引件数は少ないものの、需要の中心価格帯は、標準的規模の更地で1100万円程度、新築の戸建物件で2600万円程度である。
一般的要因景気のゆるやかな回復傾向から高価格帯の不動産需要は戻りつつあるが、全般的にはまだ冷え込んでおり、回復の兆しは弱い状況にある。

児島雅彦氏による調査レポート

不動産鑑定士児島雅彦
価格54,000円/㎡
個別的要因地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。
地域要因既存の住宅地域で地域的変化は認められない。北西方至近の大規模住宅団地との競合が続いており地価は若干の下落傾向である。
地域要因の将来予測郊外に存する地勢平坦な住宅地域である。地域の北西方至近には分譲中の大型住宅団地が存し、当該住宅団地との競合等により地価は依然として下落傾向にあるが、下落幅は縮小している。
市場の特性同一需給圏は長崎市内にあって、戸建住宅の存する圏域である。需要者は長崎市居住の一次取得層が中心とみられる。近隣地域の北西方至近の大規模住宅団地「ポートウエストみなと坂」の分譲価格も安定傾向に推移しだしており、地価は底値圏に近づいたものと思われる。標準的規模の更地は1100万円程度、新築戸建物件は3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因国内経済は比較的安定しているものの、中国経済の不安定感に伴い、そのマイナス影響が懸念されている。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7273173
北緯 129度8409031

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長崎県長崎市深堀町１丁目２番７長崎県長崎市東町２２１４番長崎県長崎市小瀬戸町１００９番３４

参考：近隣駅の地価相場

大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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