長崎県長崎市大浜町８４６番７４(浦上駅・宝町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


52,400円

2016年01月01日に行った長崎県長崎市大浜町８４６番７４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,400円/㎡としました。

長崎県長崎市大浜町８４６番７４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番長崎県長崎市大浜町８４６番７４
住居表示 
価格52,400円/㎡
交通施設、距離長崎、5,200m
地積175㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

田平和史氏による調査レポート

不動産鑑定士田平和史
価格52,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因現況に特段の変化はない。郊外のニュータウン造成により需給関係が緩慢であり、既存住宅地の地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測郊外の既成住宅地域である。大型住宅団地による宅地供給量が過剰な中、需要は低迷している。地価は下落傾向にあり、この傾向は当分の間、続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、長崎市中西部地区の住宅地域一帯である。需要者は長崎市居住者が中心であるが、市外からの転入者も見込まれる。郊外の大・中規模住宅団地等による宅地供給圧力の中、これと競合する既成住宅地域の需要は弱含みで推移している。需要の中心となる価格帯は土地は800∼1000万円程度、新築戸建物件は2500万円程度。
一般的要因金融緩和政策の効果から実体経済の回復基調が継続している。都市部での不動産価格は概ね上昇傾向、郊外や傾斜地は人口減少のため低調である。

児島雅彦氏による調査レポート

不動産鑑定士児島雅彦
価格52,200円/㎡
個別的要因地域において概ね標準的な画地であり需要に影響を及ぼす特別な変動要因は認められない。
地域要因既存の住宅地域で地域的変化は認められない。周辺住宅団地との競合もあり、下落幅は縮小傾向にあるが、地価は依然として下落傾向である。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変化は認められず現状で推移すると予測する。新興の郊外住宅団地との競合等により地価は依然として下落傾向にあるが、下落幅は縮小している。
市場の特性同一需給圏は長崎市内にあって、戸建住宅の存する圏域である。需要者は長崎市居住の一次取得層が中心とみられる。近隣地域は比較的利便性の良い地域で、郊外の大・中規模住宅団地等の乱売に引きずられ価格の下落が続いたが、近時は取引価格も安定してきており、底値圏に近づいたものと思われる。標準的規模の更地は1000万円程度、新築戸建物件は3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因国内経済は比較的安定しているものの、中国経済の不安定感に伴い、そのマイナス影響が懸念されている。

環境情報

地形・地質

火山砕屑岩

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7467318
北緯 129度8323033

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長崎県長崎市大浜町９４２番１４長崎県長崎市大谷町１８０番長崎県長崎市女の都２丁目１６０６番１６７長崎県長崎市大浜町１５４８番１

参考：近隣駅の地価相場

浦上駅(地価相場 99,250円/㎡)宝町駅(地価相場 126,000円/㎡)長崎駅(地価相場 182,500円/㎡)大波止駅(地価相場 250,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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