北海道山越郡長万部町字長万部１０３番３外(長万部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
17,600円
2017年01月01日に行った北海道山越郡長万部町字長万部１０３番３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 北海道山越郡長万部町字長万部１０３番３外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 17,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 長万部、150m |
| 地積 | 518㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 店舗兼住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東14.0m町道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
橘健藏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 橘健藏 |
|---|---|
| 価格 | 17,700円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 地域要因自体に変動はなく、一般的要因の影響により地価水準は弱含みであるが、下落率は縮小傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | JR長万部駅前の町中心商業地域である。商況の低下による空き店舗は徐々に売買が進行しており今後に期待される。南東側背後に大型店舗2店となり町内消費が回復しているため、地価水準の下落は縮小傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は字長万部の商業地であり、事業の廃止等による売り店舗と遊休地の供給が見られる。需要者の中心はここ数年、転売等を目的とした道南、札幌等の事業者であったが、昨年ころから地元資本による購買意欲も認められる状況である。近年駐車場整備の無い店舗は集客が困難なため、需要の中心は画地規模500㎡程度である。価格水準の把握は困難であるが1㎡当たり1∼2万円程度と推定される。 |
| 一般的要因 | JR長万部駅前商業地と役場の間に大型小売店舗が2店舗となり町内消費は回復傾向である。商業地取引にも地元資本の動意が見られる。 |
本間芳樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 本間芳樹 |
|---|---|
| 価格 | 17,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 特段の変動はない。 |
| 地域要因 | 一般的要因の影響から商況は厳しく、零細事業者の後継者不足と相まって、地価は下落基調であるが下落率は縮小している。 |
| 地域要因の将来予測 | 少子高齢化の進行による購買力の低下や町外への購買力の流出等のほか町内でも背後地のドラッグストア等が集客しており、中心商業地域は衰退傾向。長期地価下落により今後は下落率が縮小するも下落基調が続くと予測。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲を町内の中心商業地及びその周辺にみられる商住混在地域も広く含んだ圏域と把握した。需要の中心は、小売店舗等を経営する地元の零細事業者である。ある程度のまとまった土地を除き町外からの需要は認められない。人口減少と高齢化の進行に加えて、町内でも大型店が集客を高めており商店街は徐々に衰退している。取引の中心となる価格帯については、商業地取引が極端に少ないため、判定困難である。 |
| 一般的要因 | 人口減少と老年人口の増加を背景に町内の購買力は逓減しており、経営者は新規投資に慎重で、不動産は動意に乏しい状況が続いている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂丘・砂堆砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 42度5136882 北緯 140度3806331 |
参考：該当物件周辺マップ
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北海道山越郡長万部町字長万部４３０番８８北海道山越郡長万部町字長万部４２２番９８北海道山越郡長万部町字長万部４３４番１３３外北海道山越郡長万部町字長万部４０２番２５北海道山越郡長万部町字長万部１１番７北海道山越郡長万部町字長万部４２６番３９のうち
参考：近隣駅の地価相場
長万部駅(地価相場 8,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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