大分県由布市湯布院町川上字野田３０５６番１６(由布院駅・南由布駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
108,000円
2017年01月01日に行った大分県由布市湯布院町川上字野田３０５６番１６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を108,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県由布市湯布院町川上字野田３０５６番１６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 108,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 由布院、300m |
| 地積 | 125㎡ |
| 形状 | 台形(1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南東11.0m県道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),400(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
松田尚美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松田尚美 |
|---|---|
| 価格 | 108,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 熊本地震後も新規出店が相次ぎ、由布見通り、湯の坪街道の空店舗率は低下、湯布院町での出店意欲の高さが窺える。 |
| 地域要因の将来予測 | 国内有数の観光地の中心で、安定的に出店意欲が強い地域である。観光動態に国内経済や為替の影響を受けるが、供給が少ないなか県外資本の進出もあり、成約賃料、取引価格は強含みで推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、旧湯布院町の観光客を対象とした商業地域一円である。主な需要者は地元の個人、事業者であるが、観光収益を目的とした県外からの資本算入も多い。商業地の取引が限られるなか、規模・形状等による価格のばらつきが大きく、また購入者により事情が介在する等需要の中心価格帯は見出し難い。買希望からは、供給が少ない観光ルート内では高値取引になるとみられる。 |
| 一般的要因 | 熊本地震の観光への影響は各種支援策により早期に回復傾向に転じ、今後の下振れリスクはあるものの、地域経済への打撃は持直しの動きにある。 |
木内純子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木内純子 |
|---|---|
| 価格 | 108,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 由布院駅南側に観光情報発信拠点（由布市TIC）が建築予定であるほか、人気のメインルートの1階店舗は貸手市場である。 |
| 地域要因の将来予測 | 由布院駅から金鱗湖までの観光メインルートに位置し観光客の影響を強く受け、商況は家賃水準と比較し良好で順調に推移していることから、地価は割安感がでており、上昇から横這いで推移するものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は旧湯布院町中心部及び周辺の商業地域である。需要者の中心は地元の観光関連事業を行う法人または個人事業者であるが、全国的知名度から最近では特に圏域外からの資本参入が見受けられる。取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。 |
| 一般的要因 | 平成28年4月の熊本・大分地震により旧湯布院町は被害を受け一時は観光客の減少が懸念されが「九州ふっこう割」の活用等で影響は薄れている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山砕屑物火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 河辺・湿原・沼沢地植生,宅地,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度2662735 北緯 131度357529 |
参考：該当物件周辺マップ
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大分県大分郡湯布院町大字川上字野田３０５６番１６大分県由布市湯布院町川上字小坪３７７８番７大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４大分県由布市湯布院町川上字野田３０５６番１６大分県由布市挾間町赤野字東原６４５番２０大分県由布市庄内町大龍字原口２１７３番１大分県由布市湯布院町川上字上田中３１１１番３大分県由布市湯布院町川北字小堀２４２２番４大分県由布市湯布院町川南字西園７９９番２大分県由布市湯布院町川南字荒木代２７番２
参考：近隣駅の地価相場
由布院駅(地価相場 38,000円/㎡)南由布駅(地価相場 38,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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