大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４(由布院駅・南由布駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,000円

2017年01月01日に行った大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,000円/㎡としました。

大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県由布市湯布院町川南字藤田１１０番３４
住居表示 
価格38,000円/㎡
交通施設、距離由布院、800m
地積223㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西6.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

木内純子氏による調査レポート

不動産鑑定士木内純子
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成27年7月31日に土砂災害警戒区域に指定された。
地域要因の将来予測中心部周辺の低層住宅地であり、価格水準は高いものの、温泉付きで比較的人気があることから、地価は横這いから微減傾向で推移するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は旧湯布院町中心部周辺の住宅地域である。需要者の中心は旧湯布院町に地縁性を有する圏域居住者及び湯布院駐屯地関係者である。温泉付きの分譲地で比較的人気があるが、平成27年7月31日に土砂災害警戒区域に指定されたことから今後の動向が注目される。新築の土地建物で2，000∼2，500万円が需要の中心となっている。
一般的要因平成28年4月の熊本・大分地震により旧湯布院町は被害を受けており、現在も未修繕の道路や建物が見受けられる。

松田尚美氏による調査レポート

不動産鑑定士松田尚美
価格38,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部に近い小規模開発された地域で、地域要因に大きな変動はないが、流入者が少なく、郊外部に比べ割高感は否めない。
地域要因の将来予測旧湯布院町中心部近郊の住宅地であるが周辺環境から新たな開発は見込めず、現状が維持されるものとみられる。地域の大きな変動要因はないが、地価は郊外部に比べての割高感から、当面弱含みで推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は旧湯布院町中心部周辺の住宅地域一帯。需要者の中心は旧湯布院町居住者及び周辺市町へ通勤する第一次取得者であるが、移住目的の県外からの需要も見られる。一般住宅地と別荘分譲地が混在し、由布岳の眺望、温泉利用の条件等が選好性に影響する地域性から、取引価格にばらつきが大きい。土地価格は1，000万円程度が需要の中心とみられる。
一般的要因熊本地震の影響は各種支援策により早期に回復傾向に転じた。7月19日から、市役所の組織を庄内庁舎に集約する「本庁舎方式」に移行した。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生河辺・湿原・沼沢地植生,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2594121
北緯 131度356166

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分郡湯布院町大字川上字野田３０５６番１６大分県由布市湯布院町川上字小坪３７７８番７大分県由布市庄内町大龍字横井手下２３６０番４大分県由布市湯布院町川上字野田３０５６番１６大分県由布市挾間町赤野字東原６４５番２０大分県由布市庄内町大龍字原口２１７３番１大分県由布市湯布院町川上字上田中３１１１番３大分県由布市湯布院町川北字小堀２４２２番４大分県由布市湯布院町川南字西園７９９番２大分県由布市湯布院町川南字荒木代２７番２

参考：近隣駅の地価相場

由布院駅(地価相場 38,000円/㎡)南由布駅(地価相場 38,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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