京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１(大江駅・大江高校前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


17,900円

2017年01月01日に行った京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を17,900円/㎡としました。

京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番京都府福知山市大江町河守小字清水町６９３番１
住居表示 
価格17,900円/㎡
交通施設、距離大江、450m
地積333㎡
形状不整形(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅に、店舗等も見られる住宅地域
前面道路の状況北西5.7m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

三嶋達男氏による調査レポート

不動産鑑定士三嶋達男
価格17,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因当地域に際立った変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅を中心とした既成の住宅地域で土地利用に変化等は見られず、さしたる地域要因の変動もないと考えられるので、当分の間、ほぼ現状維持で推移するものと予測される。地価の下落は、当面続くものと予測する。
市場の特性対象標準地に係る同一需給圏の範囲は福知山市及び隣接市町域の住宅地域と把握した。想定される需要者は特に大江町居住者を中心として転入者は少ない。需要者の大半は大江町内に居住する個人の買い替え需要が認められる程度である。地域内の標準的画地で600万円前後、新築の戸建住宅で2，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因市域の人口減少、大都市圏からの経済効果の波及。分譲地供給等の影響がある。大江町の公営住宅の入居希望者は少ない。

加藤心氏による調査レポート

不動産鑑定士加藤心
価格17,900円/㎡
個別的要因 個別的要因に変動はない。
地域要因 中心市街地から距離を有する既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、人口減少が続く中で、需要は弱含みの状況にある。
地域要因の将来予測 中心市街地から離れた住宅地域であり、土地利用に影響を与える要因の変化は特に見受けられず、今後も現状を維持し、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏の範囲は、福知山市の郊外に位置する一般住宅、農家住宅を中心に小規模店舗等もみられる地域一帯と把握した。想定される需要者は、外部からの転入が少ない地域であることから、地縁性を有する個人が中心となる。少子高齢化、人口減少が進む中、郊外の住宅地に対する需要は弱含みで推移している。市場での中心価格帯は、需要が少なく取引自体も少ないことから、その中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因 市内の人口減少、少子高齢化が進む中、地元経済の不透明感から、不動産市況は依然として弱含み傾向が継続している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3892529
北緯 135度1439035

参考：該当物件周辺マップ

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京都府福知山市字堀小字本堀１４６８番京都府加佐郡大江町字河守小字新町９１０番京都府福知山市字天田小字上ノ町２８７番京都府福知山市字前田小字カヤノ１６７０番２京都府福知山市大江町関小字鳥居ノ内１００番２外京都府福知山市大江町尾藤小字大石７１４番ほか１筆京都府福知山市大江町天田内小字東平８８番京都府福知山市大江町河守小字嶋田垣３０６番４ほか１筆

参考：近隣駅の地価相場

大江駅(地価相場 16,300円/㎡)大江高校前駅(地価相場 16,300円/㎡)公庄駅(地価相場 16,300円/㎡)二俣駅(地価相場 16,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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